73.甲 소유의 X토지를 건물 소유의 목적으로 임차한 乙은 甲의 동의 없이 이를 丙에게 전대하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 임대인 동의를 요구하는 규정(제629조)은 '임차인 보호'가 아니라 '임대인 보호'를 위한 것이므로, 동의 없는 전대는 임대인에게 해지권을 주고, 동의 있는 전대는 전차인에게 임대인에 대한 직접 의무를 지운다는 두 갈래로 나눠 이해하면 된다. 정답은 ④ 「만약 乙이 X토지에 신축한 건물의 보존등기를 마친 후 丁이 X토지의 소유권을 취득하였다면, 乙은 丁에게 건물매수청구권을 행사할 수 없다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 무단전대차계약 자체가 무효라고 착각하기 쉽다 — 전차인과의 계약은 유효하게 성립하고, 다만 임대인이 해지할 수 있는 권리를 가질 뿐이다. 동의부 전대차에서 임대인·임차인의 합의해지로 전차인의 권리까지 소멸한다고 착각하는 것도 흔한 오답이다. 선지별로 보면 ④ 만약 乙이 X토지에 신축한 건물의 보존등기를 마친 후 丁이 X토지의 소유권을 취득하였다면, 乙은 丁에게 건물매수청구권을 행사할 수 없다. → X. 乙이 X토지에 신축한 건물의 보존등기를 마친 후 丁이 토지소유권을 취득하였다면, 乙은 丁을 상대로 건물매수청구권을 행사할 수 있다. (판례: 토지소유자가 바뀌어도 건물매수청구권은 현 토지소유자에게 행사 가능) '행사할 수 없다'는 것은 틀린 설명이다. ① 乙과 丙 사이의 전대차계약은 유효하다. → O. 乙과 丙 사이의 전대차계약 자체는 임대인 甲의 동의가 없어도 유효하게 성립한다. 다만 甲이 계약을 해지할 권한이 생길 뿐이다. (민법 제629조) ② 甲은 임대차계약이 종료되지 않으면 X토지의 불법점유를 이유로 丙에게 차임 상당의 부당이득반환을 청구할 수 없다. → O. 임대차계약이 종료되지 않은 동안에는 丙의 점유가 불법점유가 아니므로 甲은 丙에게 차임 상당의 부당이득반환을 청구할 수 없다. (판례) ③ 甲은 임대차계약이 존속하는 동안에는 X토지의 불법점유를 이유로 丙에게 차임 상당의 손해배상을 청구할 수 없다. → O. 임대차가 존속하는 동안에는 甲은 丙에게 불법점유를 이유로 손해배상을 청구할 수 없다. (판례: 甲은 乙에게 차임을 청구하면 되고 손해가 없음) ⑤ 만약 乙이 X토지에 신축한 건물의 소유권을 임대차 종료 전에 戊에게 이전하였다면, 乙의 건물매수청구권은 인정되지 않는다. → O. 乙이 건물 소유권을 임대차 종료 전에 戊에게 이전한 경우, 乙은 건물을 소유하고 있지 않으므로 건물매수청구권을 행사할 수 없다. (판례) 암기 팁 · 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다(제629조 제2항). 다만 임차인과 전차인 사이의 전대차계약 자체는 임대인의 동의 없이도 유효하게 성립한다. · 임대인의 동의를 얻은 전대차에서는 전차인이 임대인에 대하여 직접 차임 지급 등의 의무를 부담한다(제630조). · 임대인과 임차인이 합의로 임대차를 종료하더라도, 동의를 얻은 전차인의 권리는 소멸하지 않는다. 함정 무단전대차계약 자체가 무효라고 착각하기 쉽다 — 전차인과의 계약은 유효하게 성립하고, 다만 임대인이 해지할 수 있는 권리를 가질 뿐이다. 동의부 전대차에서 임대인·임차인의 합의해지로 전차인의 권리까지 소멸한다고 착각하는 것도 흔한 오답이다. 한 줄 예 임차인이 임대인의 동의를 받아 전대한 경우, 전차인은 임대인에게 직접 차임을 지급할 의무를 지며, 임대인과 임차인이 합의로 임대차를 끝내더라도 전차인의 권리는 그대로 유지된다.