80.甲 소유의 X토지와 乙 소유의 Y주택에 대한 교환계약에 따라 각각 소유권이전등기가 마쳐진 후 그 계약이 해제되었다. 계약해제의 소급효로부터 보호되는 제3자에 해당하지 않는 자를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 해제는 계약을 소급적으로 없었던 일로 만들지만, 그 사이에 새로운 이해관계를 맺은 제3자의 신뢰까지 깨뜨리면 거래 안전이 흔들리므로 일정한 제3자는 보호해주는 것이다. 정답은 ③ ㄹ 왜 헷갈리냐면요. 해제 후의 제3자는 무조건 배제된다고 단정하면 틀린다. 해제 후 원상회복등기 전 제3자는 해제 사실에 대한 선의가 필요하고, 해제 전 제3자는 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득해야 한다. 보기별로 보면 ㄱ 계약의 해제 전 乙로부터 X토지를 매수하여 소유권이전등기를 경료한 자 → X. 해제 전 乙로부터 X토지를 매수하여 소유권이전등기를 경료한 자 → 등기를 마쳤으므로 보호되는 제3자에 해당한다. ㄴ 계약의 해제 전 乙로부터 X토지를 매수하여 그에 기한 소유권이전청구권보전을 위한 가등기를 마친 자 → X. 해제 전 乙로부터 X토지를 매수하여 소유권이전청구권보전 가등기를 마친 자 → 가등기도 법률상 이해관계를 맺은 것으로 보호되는 제3자에 해당한다. (판례) ㄷ 계약의 해제 전 甲으로부터 Y주택을 임차하여 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖춘 임차인 → X. 해제 전 甲으로부터 Y주택을 임차하여 주임법상 대항력을 갖춘 임차인 → 대항력 있는 임차인도 보호되는 제3자에 해당한다. (판례) ㄹ 계약의 해제 전 X토지상의 乙의 신축 건물을 매수한 자 → O. 해제 전 X토지상의 乙의 신축 건물을 매수한 자 → 이 자는 X토지(해제의 대상)가 아닌 X토지 위의 건물에 이해관계를 맺은 것이다. 건물 매수자는 X토지에 관한 계약 해제의 소급효로부터 보호받는 제3자에 해당하지 않는다. (판례) 암기 팁 · 계약해제로 인한 당사자 쌍방의 원상회복의무는 동시이행관계에 있으며, 받은 급부에 이자를 가산하여 반환해야 한다. · 해제 전 매수인으로부터 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마친 자는 보호되는 제3자에 해당한다. · 해제 후라도 원상회복등기 전에 새로운 양립 불가능한 권리를 취득하고 해제 사실을 몰랐던 제3자는 보호될 수 있다. 함정 해제 후의 제3자는 무조건 배제된다고 단정하면 틀린다. 해제 후 원상회복등기 전 제3자는 해제 사실에 대한 선의가 필요하고, 해제 전 제3자는 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득해야 한다. 한 줄 예 매수인이 대금을 완납하지 않아 매매계약이 해제되기 전, 그 매수인으로부터 다시 부동산을 매수해 이전등기까지 마친 사람은 해제의 영향을 받지 않고 소유권을 보유한다.