76.환매에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 환매는 매도인이 '나중에 다시 사올 권리'를 미리 약정해두는 것이므로, 그 약정이 제3자에게도 효력을 가지려면(대항력) 매매등기와 함께 별도로 공시(등기)해야 한다는 것이 핵심이다. 정답은 ① 「부동산에 대한 매매등기와 동시에 환매권 보류를 등기하지 않더라도 제3자에게 대항할 수 있다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 환매특약을 등기하지 않아도 제3자에게 대항할 수 있다고 착각하기 쉽다 — 반드시 매매등기와 '동시에' 환매특약을 등기해야 대항력이 생긴다. 선지별로 보면 ① 부동산에 대한 매매등기와 동시에 환매권 보류를 등기하지 않더라도 제3자에게 대항할 수 있다. → X. 부동산 환매권은 매매등기와 동시에 환매특약을 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다. (민법 제592조) 등기하지 않으면 제3자에게 대항할 수 없다. '등기하지 않더라도 제3자에게 대항할 수 있다'는 것은 틀린 설명이다. ② 환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다. → O. 환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다. (민법 제590조 제1항) ③ 부동산에 대한 환매기간을 7년으로 정한 때에는 5년으로 단축된다. → O. 환매기간을 7년으로 정한 경우 5년으로 단축된다. (민법 제591조: 부동산은 최장 5년) ④ 환매등기가 경료된 나대지에 건물이 신축된 후 환매권이 행사된 경우, 특별한 사정이 없는 한, 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 발생하지 않는다. → O. 환매등기 후 신축된 건물은 환매 당시 매도인이 그 대지를 환수할 뿐이므로, 건물 소유자와 토지 소유자(환매인)가 달라 관습상 법정지상권이 성립하려면 동일인 소유 요건이 충족되어야 한다. 그러나 환매 전에 신축된 건물이므로 법정지상권이 성립하지 않는다. (판례) ⑤ 특별한 약정이 없는 한, 환매대금에는 매수인이 부담한 매매비용이 포함된다. → O. 환매대금에는 매수인이 부담한 매매비용이 포함된다. (민법 제590조 제2항) 암기 팁 · 부동산 환매권은 매매등기와 동시에 환매특약을 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다(제592조). · 환매기간은 부동산의 경우 5년을 넘지 못하며, 이보다 긴 기간을 정한 때에는 5년으로 단축된다. · 환매특약은 매매계약과 동시에 이루어져야 하며, 매매계약 체결 후 별도로 환매특약만 추가할 수는 없다. 함정 환매특약을 등기하지 않아도 제3자에게 대항할 수 있다고 착각하기 쉽다 — 반드시 매매등기와 '동시에' 환매특약을 등기해야 대항력이 생긴다. 한 줄 예 토지를 매도하며 환매특약을 맺었다면, 그 특약을 매매등기와 동시에 등기해야만 그 토지를 다시 매수한 제3자에게도 환매권을 주장할 수 있다.