38.개업공인중개사가 중개의뢰인에게 상가건물 임대차보호법에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것은?(단, 다른 사정은 고려하지 않음)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 환산보증금 기준은 상가임대차법의 어느 조항까지 받을 수 있는가를 가르는 문턱이므로, 초과해도 살아남는 조항(대항력·갱신요구권·연체해지)과 배제되는 조항(기간의제·우선변제권)을 구분해 암기해야 한다. 정답은 ④ 「임대인의 변경이 없는 경우 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 초과 임대차가 법 전체에서 배제된다고 생각하면 안 된다. 반대로 기간을 정하지 않은 초과 임대차까지 1년으로 보아 갱신요구권이 생긴다고 단정해서도 안 된다(대법원 2021다233730). 선지별로 보면 ① 경제사정의 변동을 이유로 인정되는 차임증액에 관한 청구는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에도 할 수 있다. → X. 차임 또는 보증금의 증액청구는 임대차계약 체결 후 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 "1년 이내에는" 하지 못한다. "1년 이내에도 할 수 있다"는 틀렸다. (상가건물 임대차보호법 제11조) ② 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결에 의하여 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행을 집행개시의 요건으로 한다. → X. 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다(임차인 보호를 위한 특례). "요건으로 한다"는 틀렸다. (상가건물 임대차보호법 제5조) ③ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. → X. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 "10년"을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있다. "5년"은 틀렸다(2018년 개정 으로 10년으로 연장). (상가건물 임대차보호법 제10조) ⑤ 경제사정의 중대한 변동으로 인한 폐업으로 임차인에게 해지권이 인정되는 경우 그 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 효력이 발생한다. → X. 경제사정의 중대한 변동으로 인한 폐업으로 임차인에게 해지권이 인정되는 경우, 그 해지는 임대인이 통고를 받은 날부터 "3개월"이 지나면 효력이 발생한다. "통고를 받은 날부터" 즉시 효력이 발생한다는 것은 틀렸다. ④ 임대인의 변경이 없는 경우 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. → O. 임대인의 변경이 없는 경우 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. (상가건물 임대차보호법 제10조의8) 암기 팁 · 환산보증금이 기준을 초과하면 제5조의 확정일자 우선변제권, 제9조의 1년 기간의제·보증금 반환 전 존속의제, 제14조의 소액보증금 최우선변제는 적용되지 않는다. · 초과 임대차에도 제3조의 대항력, 제10조의 계약갱신요구, 권리금 회수기회 보호, 3기 차임연체 해지 규정은 적용된다. · 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 발생하며, 확정일자는 건물 소재지 관할 세무서장이 부여한다. 함정 초과 임대차가 법 전체에서 배제된다고 생각하면 안 된다. 반대로 기간을 정하지 않은 초과 임대차까지 1년으로 보아 갱신요구권이 생긴다고 단정해서도 안 된다(대법원 2021다233730). 한 줄 예 환산보증금이 지역기준을 초과하는 상가라도, 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 마쳤다면 대항력은 그대로 인정된다.