10.공인중개사법령상 중개대상물의 확인·설명에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 중개는 정보 비대칭을 해소하는 서비스이므로, '누가·언제·무엇을' 확인·설명해야 하는지와 그 의무를 다하지 않았을 때의 책임을 짝지어 이해하는 것이 핵심이다. 정답은 ④ 「아파트인 공동주택 임대차 중개의 경우 관리비 금액과 그 산출내역은 개업공인중개사가 확인·설명해야 하는 사항이 아니다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 확인·설명서 보존기간을 5년으로 착각하기 쉽지만, 실제로는 3년이다. 선지별로 보면 ④ 아파트인 공동주택 임대차 중개의 경우 관리비 금액과 그 산출내역은 개업공인중개사가 확인·설명해야 하는 사항이 아니다. → X. 공동주택인 아파트의 관리비 금액과 그 산출내역은 2023년 개정으로 확인·설명서 서식에 반영된 확인·설명 대상 사항에 해당한다. "확인·설명해야 하는 사항이 아니다"는 틀렸다. ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 확인·설명을 해야 한다. → O. 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명해야 한다. (법 제25조 제1항) ② 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인·설명서를 작성해야 한다. → O. 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부해야 한다. (법 제25조 제3항) ③ 개업공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 아니된다. → O. 개업공인중개사가 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도, 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니된다. (판례) ⑤ 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 소정의 보수를 지급하지 아니하였다고 해서 개업공인중개사의 확인·설명의무와 이에 위반한 경우의 손해배상의무가 당연히 소멸되는 것이 아니다. → O. 중개의뢰인이 보수를 지급하지 아니하였다고 하여 개업공인중개사의 확인·설명 의무와 그 위반에 따른 손해배상의무가 당연히 소멸하는 것은 아니다. (판례) 암기 팁 · 확인·설명은 중개가 완성되기 전에 해야 하고, 확인·설명서는 거래계약서 작성 시 작성해 거래당사자 모두에게 교부하며 원본을 3년간 보존해야 한다(5년이 아님). · 공동중개한 경우 참여한 개업공인중개사 전원이, 소속공인중개사가 중개행위를 했다면 그 소속공인중개사도 개업공인중개사와 함께 확인·설명서에 서명·날인해야 하지만, 확인·설명의무 자체는 중개보조원이 아니라 개업공인중개사가 부담한다. · 임대의뢰인이 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 확인·설명서에 기재해야 하며, 근저당권이 설정된 경우 등기된 채권최고액은 확인·설명해야 하지만 실제 피담보채무액까지 조사·확인할 의무는 없다. 함정 확인·설명서 보존기간을 5년으로 착각하기 쉽지만, 실제로는 3년이다. 한 줄 예 중개대상물에 근저당권이 설정되어 있다면 그 등기된 채권최고액은 확인·설명해야 하지만, 실제 피담보채무액까지 조사할 의무는 없다.