36.개업공인중개사가 민사집행법에 의한 경매에 관하여 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 권리별 소멸·인수 여부는 저당권을 기준으로 그보다 뒤에 오는 권리는 소멸하고 앞서는(대항할 수 있는) 권리는 인수된다는 원칙에서 출발하되, 지상권·유치권처럼 이 원칙의 예외로 인수되는 권리를 따로 암기해야 한다. 정답은 ① 「등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에도 매각으로 소멸되지 않는다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 매수인이 소유권이전등기를 촉탁한 때 권리를 취득한다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 매각대금을 완납한 때 권리를 취득한다. 선지별로 보면 ① 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에도 매각으로 소멸되지 않는다. → X. 등기된 임차권 등 부동산 위의 용익권은 매각으로 소멸하지 않는 것이 원칙이나, 저당권·압류채권·가압류채권에 "대항할 수 없는" 경우에는 매각으로 소멸한다. "대항할 수 없는 경우에도 소멸되지 않는다"는 틀렸다. (민사집행법 제91조 제3항·제4항) ② 공인중개사인 개업공인중개사는 매수신청대리인으로 등록하지 않더라도 「민사집행법」에 의한 경매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선을 할 수 있다. → O. 공인중개사인 개업공인중개사는 매수신청대리인으로 별도 등록하지 않더라도 「민사집행법」에 의한 경매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선(중개행위)을 할 수 있다. ③ 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다. → O. 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다. (민사집행법 제114조) ④ 매각 부동산에 대한 인도명령의 신청은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 하여야 한다. → O. 매각 부동산에 대한 인도명령의 신청은 매수인이 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 하여야 한다. (민사집행법 제136조) ⑤ 재매각절차에서는 전(前)의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다. → O. 재매각절차에서는 전(前)의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다. (민사집행법 제138조) 암기 팁 · 매각부동산 위의 저당권은 후순위 저당권자의 신청에 의한 경매라도 선순위 저당권까지 포함해 순위와 무관하게 모두 소멸한다. · 최선순위 전세권자는 배당요구를 해야 우선변제를 받을 수 있고(배당요구 없이 당연히 받는 것이 아님) 배당요구를 하면 그 전세권도 매각으로 소멸하지만, 최선순위 지상권은 매수인이 인수한다. · 경매개시결정 기입등기 전에 유치권을 취득한 자는 매수인에게 그 유치권으로 대항할 수 있고, 매수인은 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. 함정 매수인이 소유권이전등기를 촉탁한 때 권리를 취득한다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 매각대금을 완납한 때 권리를 취득한다. 한 줄 예 선순위 저당권이 설정된 부동산이 후순위 저당권자의 신청으로 경매되어도, 선순위 저당권은 매각으로 소멸한다.