37.甲 소유의 X주택에 대하여 임차인 乙이 주택의 인도를 받고 2019. 6. 3. 10:00에 확정일자를 받으면서 주민등록을 마쳤다. 그런데 甲의 채권자 丙이 같은 날 16:00에, 다른 채권자 丁은 다음날 16:00에 X주택에 대해 근저당권설정등기를 마쳤다. 임차인 乙에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 대항력은 '제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘', 우선변제권은 '경매대금에서 먼저 받을 수 있는 힘'으로 서로 다른 문제라는 점을 실무에서 특히 강조해서 다룬다. 정답은 ② 「丙 또는 丁 누구든 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 매각으로 인하여 乙의 임차권은 소멸한다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 대항요건만 갖추면 우선변제까지 자동으로 인정된다고 착각하기 쉽다 — 확정일자 없이는 우선변제권이 없다. 선지별로 보면 ① 丁이 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 乙은 매수인에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다. → X. 乙의 대항력·우선변제권은 대항요건(인도+주민등록)을 갖춘 다음날인 2019.6.4. 0시에 발생하는데, 丙의 저당권(2019.6.3. 16:00)이 그보다 선순위이므로 말소기준권리가 되어 乙의 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인에게 대항할 수 없다. ③ 乙은 X주택의 경매시 경매법원에 배당요구를 하면 丙과 丁보다 우선하여 보증금 전액을 배당받을 수 있다. → X. 乙은 丙의 저당권보다 후순위이므로 배당요구를 하더라도 丙에 우선하여 배당받을 수 없다. ④ X주택이 경매로 매각된 후 乙이 우선변제권 행사로 보증금을 반환받기 위해서는 X주택을 먼저 법원에 인도하여야 한다. → X. 배당금 수령을 위해서는 주택 인도가 필요하나, 이는 "먼저" 인도해야만 우선변제권 자체가 인정되는 요건이 아니라 배당금 수령과의 동시이행 문제이다. ⑤ X주택에 대해 乙이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하였더라도 우선변제권을 인정받기 위해서는 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 한다. → X. 임차인 스스로 집행권원을 얻어 강제경매를 신청한 경우에는 그 자체로 배당요구의 효력이 있어 별도의 배당요구가 필요하지 않다. ② 丙 또는 丁 누구든 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 매각으로 인하여 乙의 임차권은 소멸한다. → O. 丙의 저당권이 최선순위 담보물권(말소기준권리)이므로, 丙 또는 丁 누구든 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각되면 그보다 후순위인 乙의 임차권은 매각으로 인하여 소멸한다. 암기 팁 · 확정일자를 받지 않으면 우선변제권이 발생하지 않으므로, 대항요건만으로는 경매 시 우선변제를 받을 수 없다. · 지역별 소액임차인 최우선변제 보증금 기준액은 시행 시기에 따라 달라지므로, 계약 당시가 아니라 담보물권 설정 당시의 기준을 확인해야 한다. · 중개실무에서는 임차인에게 확정일자를 반드시 안내하는 것이 중요하다. 함정 대항요건만 갖추면 우선변제까지 자동으로 인정된다고 착각하기 쉽다 — 확정일자 없이는 우선변제권이 없다. 한 줄 예 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 임차인은 경매절차에서 후순위 저당권자보다 먼저 배당받을 수 없다.