37.甲 소유의 X주택에 대하여 임차인 乙이 주택의 인도를 받고 2019. 6. 3. 10:00에 확정일자를 받으면서 주민등록을 마쳤다. 그런데 甲의 채권자 丙이 같은 날 16:00에, 다른 채권자 丁은 다음날 16:00에 X주택에 대해 근저당권설정등기를 마쳤다. 임차인 乙에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

① 丁이 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 乙은 매수인에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다.

정답: X

乙의 대항력은 다음 날 0시에 생겨 그보다 먼저 등기한 丙의 근저당권보다 늦으므로, 매각으로 소멸해 매수인에게 대항하지 못한다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의5).

② 丙 또는 丁 누구든 근저당권을 실행하여 X주택이 경매로 매각된 경우, 매각으로 인하여 乙의 임차권은 소멸한다.

정답: O

최선순위인 丙의 근저당권보다 늦은 乙의 임차권은 丙·丁 누가 경매를 신청하든 매각으로 소멸한다(주택임대차보호법 제3조의5).

③ 乙은 X주택의 경매시 경매법원에 배당요구를 하면 丙과 丁보다 우선하여 보증금 전액을 배당받을 수 있다.

정답: X

乙의 우선변제권은 대항요건을 갖춘 다음 날 0시에 생겨 丁보다는 앞서지만, 그보다 먼저 등기한 丙보다는 뒤진다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).

④ X주택이 경매로 매각된 후 乙이 우선변제권 행사로 보증금을 반환받기 위해서는 X주택을 먼저 법원에 인도하여야 한다.

정답: X

보증금을 받으려면 주택을 법원이 아니라 매수인에게 인도해야 하고, 배당과 인도는 동시이행이라 먼저 인도할 필요도 없다(주택임대차보호법 제3조의2 제3항, 대판 93다55241).

⑤ X주택에 대해 乙이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하였더라도 우선변제권을 인정받기 위해서는 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 하여야 한다.

정답: X

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 집행권원으로 스스로 강제경매를 신청했으면 따로 배당요구를 하지 않아도 우선변제권이 인정된다(대판 2013다27831).