34.개업공인중개사가 선순위 저당권이 설정되어 있는 서울시 소재 상가건물(상가건물 임대차보호법이 적용됨)에 대해 임대차기간 2018. 10. 1.부터 1년, 보증금 5천만원, 월차임 100만원으로 임대차를 중개하면서 임대인 甲과 임차인 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 환산보증금 기준은 상가임대차법의 어느 조항까지 받을 수 있는가를 가르는 문턱이므로, 초과해도 살아남는 조항(대항력·갱신요구권·연체해지)과 배제되는 조항(기간의제·우선변제권)을 구분해 암기해야 한다. 정답은 ⑤ 「乙이 임대차의 등기 및 사업자등록을 마치지 못한 상태에서 2019. 1. 5. 甲이 상가건물을 丙에게 매도한 경우, 丙의 상가건물 인도청구에 대하여 乙은 대항할 수 없다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 초과 임대차가 법 전체에서 배제된다고 생각하면 안 된다. 반대로 기간을 정하지 않은 초과 임대차까지 1년으로 보아 갱신요구권이 생긴다고 단정해서도 안 된다(대법원 2021다233730). 선지별로 보면 ① 乙의 연체차임액이 200만원에 이르는 경우 甲은 계약을 해지할 수 있다. → X. 甲의 계약해지는 乙의 연체차임액이 3기의 차임액(월차임 100만원×3=300만원)에 이르는 경우에 가능하며, 200만원으로는 해지할 수 없다. ② 차임 또는 보증금의 감액이 있은 후 1년 이내에는 다시 감액을 하지 못한다. → X. 차임 또는 보증금의 증액에 대해서만 1년 이내 재증액 제한이 있고, 감액에는 이러한 제한이 없다. ③ 甲이 2019. 4. 1.부터 2019. 8. 31. 사이에 乙에게 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 2019. 10. 1. 임대차계약이 해지된 것으로 본다. → X. 갱신거절 통지기간(2019.4.1.~2019.8.31.) 내에 통지를 하지 않은 경우, 2019.10.1.에 임대차계약이 해지되는 것이 아니라 동일한 조건으로 다시 임대차한 것(묵시의 갱신)으로 본다. ④ 상가건물에 대한 경매개시 결정등기 전에 乙이 건물의 인도와 부가가치세법에 따른 사업자등록을 신청한 때에는, 보증금 5천만원을 선순위 저당권자보다 우선변제받을 수 있다. → X. 대항요건(인도+사업자등록)만으로는 대항력이 발생할 뿐이고, 우선변제권을 가지려면 확정일자까지 갖추어야 하며 사안에는 확정일자에 관한 언급이 없으므로 선순위 저당권자보다 우선변제받을 수 없다. ⑤ 乙이 임대차의 등기 및 사업자등록을 마치지 못한 상태에서 2019. 1. 5. 甲이 상가건물을 丙에게 매도한 경우, 丙의 상가건물 인도청구에 대하여 乙은 대항할 수 없다. → O. 乙이 임대차의 등기 및 사업자등록(대항요건)을 마치지 못한 상태에서 甲이 상가건물을 丙에게 매도한 경우, 乙은 대항력이 없어 丙의 상가건물 인도청구에 대항할 수 없다. 암기 팁 · 환산보증금이 기준을 초과하면 제5조의 확정일자 우선변제권, 제9조의 1년 기간의제·보증금 반환 전 존속의제, 제14조의 소액보증금 최우선변제는 적용되지 않는다. · 초과 임대차에도 제3조의 대항력, 제10조의 계약갱신요구, 권리금 회수기회 보호, 3기 차임연체 해지 규정은 적용된다. · 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 발생하며, 확정일자는 건물 소재지 관할 세무서장이 부여한다. 함정 초과 임대차가 법 전체에서 배제된다고 생각하면 안 된다. 반대로 기간을 정하지 않은 초과 임대차까지 1년으로 보아 갱신요구권이 생긴다고 단정해서도 안 된다(대법원 2021다233730). 한 줄 예 환산보증금이 지역기준을 초과하는 상가라도, 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 마쳤다면 대항력은 그대로 인정된다.