34.개업공인중개사가 선순위 저당권이 설정되어 있는 서울시 소재 상가건물(상가건물 임대차보호법이 적용됨)에 대해 임대차기간 2018. 10. 1.부터 1년, 보증금 5천만원, 월차임 100만원으로 임대차를 중개하면서 임대인 甲과 임차인 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

① 乙의 연체차임액이 200만원에 이르는 경우 甲은 계약을 해지할 수 있다.

정답: X

임대인은 차임 연체액이 3기의 차임액, 곧 300만원에 이르러야 계약을 해지할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).

② 차임 또는 보증금의 감액이 있은 후 1년 이내에는 다시 감액을 하지 못한다.

정답: X

1년 제한은 증액 청구에만 있고 감액에는 기간 제한이 없다(상가건물 임대차보호법 제11조 제2항).

③ 甲이 2019. 4. 1.부터 2019. 8. 31. 사이에 乙에게 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 2019. 10. 1. 임대차계약이 해지된 것으로 본다.

정답: X

만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절·조건변경 통지가 없으면 해지가 아니라 같은 조건으로 갱신된 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항).

④ 상가건물에 대한 경매개시 결정등기 전에 乙이 건물의 인도와 부가가치세법에 따른 사업자등록을 신청한 때에는, 보증금 5천만원을 선순위 저당권자보다 우선변제받을 수 있다.

정답: X

선순위 저당권보다 앞서는 것은 소액임차인 최우선변제액뿐인데, 환산보증금 1억5천만원인 乙은 서울 기준 6천500만원을 넘는다(상가건물 임대차보호법 제14조 제1항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조).

⑤ 乙이 임대차의 등기 및 사업자등록을 마치지 못한 상태에서 2019. 1. 5. 甲이 상가건물을 丙에게 매도한 경우, 丙의 상가건물 인도청구에 대하여 乙은 대항할 수 없다.

정답: O

대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 생기므로, 사업자등록을 마치지 못한 乙은 새 소유자 丙에게 대항할 수 없다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항).