34.개업공인중개사가 선순위 저당권이 설정되어 있는 서울시 소재 상가건물(상가건물 임대차보호법이 적용됨)에 대해 임대차기간 2018. 10. 1.부터 1년, 보증금 5천만원, 월차임 100만원으로 임대차를 중개하면서 임대인 甲과 임차인 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것은?

① 乙의 연체차임액이 200만원에 이르는 경우 甲은 계약을 해지할 수 있다.

정답: X

甲의 계약해지는 乙의 연체차임액이 3기의 차임액(월차임 100만원×3=300만원)에 이르는 경우에 가능하며, 200만원으로는 해지할 수 없다.

② 차임 또는 보증금의 감액이 있은 후 1년 이내에는 다시 감액을 하지 못한다.

정답: X

차임 또는 보증금의 증액에 대해서만 1년 이내 재증액 제한이 있고, 감액에는 이러한 제한이 없다.

③ 甲이 2019. 4. 1.부터 2019. 8. 31. 사이에 乙에게 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 2019. 10. 1. 임대차계약이 해지된 것으로 본다.

정답: X

갱신거절 통지기간(2019.4.1.~2019.8.31.) 내에 통지를 하지 않은 경우, 2019.10.1.에 임대차계약이 해지되는 것이 아니라 동일한 조건으로 다시 임대차한 것(묵시의 갱신)으로 본다.

④ 상가건물에 대한 경매개시 결정등기 전에 乙이 건물의 인도와 부가가치세법에 따른 사업자등록을 신청한 때에는, 보증금 5천만원을 선순위 저당권자보다 우선변제받을 수 있다.

정답: X

대항요건(인도+사업자등록)만으로는 대항력이 발생할 뿐이고, 우선변제권을 가지려면 확정일자까지 갖추어야 하며 사안에는 확정일자에 관한 언급이 없으므로 선순위 저당권자보다 우선변제받을 수 없다.

⑤ 乙이 임대차의 등기 및 사업자등록을 마치지 못한 상태에서 2019. 1. 5. 甲이 상가건물을 丙에게 매도한 경우, 丙의 상가건물 인도청구에 대하여 乙은 대항할 수 없다.

정답: O

乙이 임대차의 등기 및 사업자등록(대항요건)을 마치지 못한 상태에서 甲이 상가건물을 丙에게 매도한 경우, 乙은 대항력이 없어 丙의 상가건물 인도청구에 대항할 수 없다.