33.법원은 X부동산에 대하여 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 내렸고, 최저매각가격을 1억원으로 정하였다. 기일입찰로 진행되는 이 경매에서 매수신청을 하고자 하는 중개의뢰인 甲에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 경매 실무는 어떤 방식으로 값을 부르게 할 것인가(매각방법)와 입찰 참가를 위해 얼마를 맡겨야 하는가(매수신청보증금)라는 두 축으로 접근하면 관련 조문을 체계적으로 정리할 수 있다. 정답은 ④ 「1억 5천만원의 최고가매수신고인이 있는 경우, 법원에서 보증금액을 달리 정하지 않았다면 甲이 차순위매수신고를 하기 위해서는 신고액이 1억 4천만원을 넘어야 한다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 이미 경매개시결정이 된 부동산에 대한 후행 경매신청을 법원이 각하한다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 이중경매개시결정을 하여 절차를 진행한다. 선지별로 보면 ① 甲이 1억 2천만원에 매수신청을 하려는 경우, 법원에서 달리 정함이 없으면 1천 2백만원을 보증금액으로 제공하여야 한다. → X. 甲이 1억 2천만원에 매수신청을 하려는 경우, 보증금액은 신청액이 아니라 원칙적으로 최저매각가격(1억원)의 10%인 1천만원이다. ② 최고가매수신고를 한 사람이 2명인 때에는 법원은 그 2명뿐만 아니라 모든 사람에게 다시 입찰하게 하여야 한다. → X. 최고가매수신고를 한 사람이 2명인 때에는 법원은 그 2명에게만 다시 입찰하게 하여야 하며, 모든 사람에게 다시 입찰하게 하는 것이 아니다. ③ 甲이 다른 사람과 동일한 금액으로 최고가매수신고를 하여 다시 입찰하는 경우, 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로 입찰하여 매수할 수 있다. → X. 甲이 다른 사람과 동일한 금액으로 최고가매수신고를 하여 다시 입찰하는 경우, 전의 입찰가격에 못미치는 가격으로는 입찰할 수 없다. ⑤ 甲이 차순위매수신고인인 경우 매각기일이 종결되면 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있다. → X. 甲이 차순위매수신고인인 경우 매각대금이 지급된 후에 매수신청의 보증을 반환받을 수 있으며, 매각기일 종결시 즉시 반환되는 것이 아니다. ④ 1억 5천만원의 최고가매수신고인이 있는 경우, 법원에서 보증금액을 달리 정하지 않았다면 甲이 차순위매수신고를 하기 위해서는 신고액이 1억 4천만원을 넘어야 한다. → O. 1억 5천만원의 최고가매수신고인이 있는 경우, 보증금액이 최저매각가격의 10%인 1천만원이므로 甲이 차순위매수신고를 하기 위해서는 신고액이 1억 4천만원(1억5천만원-1천만원)을 넘어야 한다. 암기 팁 · 매수신청보증금은 법원이 달리 정하지 않으면 최저매각가격의 10분의 1이며, 차순위매수신고는 신고액이 '최고가매수신고액 - 보증액'을 넘는 때에만 할 수 있다. · 동일한 최고가로 신고한 사람이 2명 이상이면 그들만 다시 입찰하며(전체 재입찰이 아님), 이때 전의 입찰가격보다 낮은 가격으로는 입찰할 수 없다. · 법원이 경매개시결정을 할 때는 동시에 부동산의 압류를 명해야 하고, 압류는 채무자의 통상적인 관리·이용에는 영향을 미치지 않으며, 이미 경매개시결정된 부동산에 다른 강제경매신청이 있으면 법원은 이중으로 경매개시결정을 하여 절차를 진행… 함정 이미 경매개시결정이 된 부동산에 대한 후행 경매신청을 법원이 각하한다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 이중경매개시결정을 하여 절차를 진행한다. 한 줄 예 최저매각가격 2억원, 최고가매수신고액이 2억 5천만원인 경매에서 차순위매수신고를 하려면 그 신고액이 2억 3천만원(=2억5천만-2천만 보증액)을 넘어야 한다.