12.공인중개사법령상 중개대상물의 확인·설명에 관한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 중개는 정보 비대칭을 해소하는 서비스이므로, '누가·언제·무엇을' 확인·설명해야 하는지와 그 의무를 다하지 않았을 때의 책임을 짝지어 이해하는 것이 핵심이다. 정답은 ① 「개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 확인·설명서 보존기간을 5년으로 착각하기 쉽지만, 실제로는 3년이다. 선지별로 보면 ② 2명의 개업공인중개사가 공동중개한 경우 중개대상물확인·설명서에는 공동중개한 개업공인중개사 중 1인만 서명·날인하면 된다. → X. 2명의 개업공인중개사가 공동중개한 경우 중개대상물확인·설명서에는 공동중개한 개업공인중개사 모두가 서명·날인하여야 한다. ③ 개업공인중개사는 중개대상물에 대한 확인·설명을 중개가 완성된 후 해야 한다. → X. 개업공인중개사는 중개대상물에 대한 확인·설명을 중개가 완성되기 전에 해야 한다. ④ 중개보조원은 중개의뢰인에게 중개대상물의 확인·설명의무를 진다. → X. 중개보조원은 중개의뢰인에게 중개대상물의 확인·설명의무를 지지 않는다. ⑤ 개업공인중개사는 중개대상물확인·설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본을 5년간 보존하여야 한다. → X. 개업공인중개사는 중개대상물확인·설명서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본을 5년이 아니라 3년간 보존하여야 한다. ① 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. → O. 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 암기 팁 · 확인·설명은 중개가 완성되기 전에 해야 하고, 확인·설명서는 거래계약서 작성 시 작성해 거래당사자 모두에게 교부하며 원본을 3년간 보존해야 한다(5년이 아님). · 공동중개한 경우 참여한 개업공인중개사 전원이, 소속공인중개사가 중개행위를 했다면 그 소속공인중개사도 개업공인중개사와 함께 확인·설명서에 서명·날인해야 하지만, 확인·설명의무 자체는 중개보조원이 아니라 개업공인중개사가 부담한다. · 임대의뢰인이 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 확인·설명서에 기재해야 하며, 근저당권이 설정된 경우 등기된 채권최고액은 확인·설명해야 하지만 실제 피담보채무액까지 조사·확인할 의무는 없다. 함정 확인·설명서 보존기간을 5년으로 착각하기 쉽지만, 실제로는 3년이다. 한 줄 예 중개대상물에 근저당권이 설정되어 있다면 그 등기된 채권최고액은 확인·설명해야 하지만, 실제 피담보채무액까지 조사할 의무는 없다.