개념 정리
부동산의 매각은 호가경매·기일입찰·기간입찰 중 집행법원이 정한 방법에 따르며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 10분의 1이 원칙이고 차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 보증액을 뺀 금액을 넘어야 할 수 있다.
이해하기
경매 실무는 어떤 방식으로 값을 부르게 할 것인가(매각방법)와 입찰 참가를 위해 얼마를 맡겨야 하는가(매수신청보증금)라는 두 축으로 접근하면 관련 조문을 체계적으로 정리할 수 있다.
핵심 포인트
- 매수신청보증금은 법원이 달리 정하지 않으면 최저매각가격의 10분의 1이며, 차순위매수신고는 신고액이 '최고가매수신고액 - 보증액'을 넘는 때에만 할 수 있다.
- 동일한 최고가로 신고한 사람이 2명 이상이면 그들만 다시 입찰하며(전체 재입찰이 아님), 이때 전의 입찰가격보다 낮은 가격으로는 입찰할 수 없다.
- 법원이 경매개시결정을 할 때는 동시에 부동산의 압류를 명해야 하고, 압류는 채무자의 통상적인 관리·이용에는 영향을 미치지 않으며, 이미 경매개시결정된 부동산에 다른 강제경매신청이 있으면 법원은 이중으로 경매개시결정을 하여 절차를 진행한다(뒤의 신청을 각하하는 것이 아님).
- 경매개시결정에 대한 이의신청은 매각대금이 모두 지급될 때까지 할 수 있고, 강제경매신청을 기각·각하하는 재판에는 즉시항고를, 매각허가결정에 대한 항고에는 매각대금의 10분의 1에 해당하는 보증을 공탁해야 한다.
함정 포인트
X제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에도 압류에 대항할 수 있다.
O제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 "못한다".
문제 상황2019년 · 33번
경매법원은 X부동산에 대하여 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 내렸고, 최저매각가격을 1억원으로 정하였다. 기일입찰로 진행되는 이 경매에서 매수신청을 하고자 하는 중개의뢰인 甲에게 개업공인중개사가 설명한 내용으로 옳은 것은?
X甲이 1억 2천만원에 매수신청을 하려는 경우, 법원에서 달리 정함이 없으면 1천 2백만원을 보증금액으로 제공하여야 한다.
O甲이 1억 2천만원에 매수신청을 하려는 경우, 보증금액은 신청액이 아니라 원칙적으로 최저매각가격(1억원)의 10%인 1천만원이다.
X경매개시결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매의 신청이 있는 때에는 법원은 뒤의 경매신청을 각하해야 한다.
O경매개시결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매의 신청이 있는 때에는 법원은 다시 경매개시결정(이중경매개시결정)을 하며, 뒤의 경매신청을 각하하는 것이 아니다.