6.甲과 乙은 2017. 1. 25. 서울특별시 소재 甲소유 X상가건물에 대하여 보증금 5억원, 월차임 500만원으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 乙은 X건물을 인도받고 사업자등록을 신청하였다. 이 사안에서 개업공인중개사가 「상가건물 임대차보호법」의 적용과 관련하여 설명한 내용으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(일시사용을 위한 임대차계약은 고려하지 않음)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 환산보증금 기준은 상가임대차법의 어느 조항까지 받을 수 있는가를 가르는 문턱이므로, 초과해도 살아남는 조항(대항력·갱신요구권·연체해지)과 배제되는 조항(기간의제·우선변제권)을 구분해 암기해야 한다. 정답은 ④ ㄱ, ㄷ, ㄹ ④·정답 ㄱ,ㄷ,ㄹ이 틀린 설명이므로 정답은 ④이다. 왜 헷갈리냐면요. 초과 임대차가 법 전체에서 배제된다고 생각하면 안 된다. 반대로 기간을 정하지 않은 초과 임대차까지 1년으로 보아 갱신요구권이 생긴다고 단정해서도 안 된다(대법원 2021다233730). 보기별로 보면 ㄱ 甲과 乙이 계약기간을 정하지 않은 경우 그 기간을 1년으로 본다. → X. 이 사안의 환산보증금(보증금 5억원 + 월차임 500만원×100 = 10억원)은 서울특별시의 환산보증금 기준을 초과하므로, 기간을 정하지 않은 경우 1년으로 의제하는 제9조는 적용되지 않는다. ㄷ 乙의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 甲은 임대차계약을 해지할 수 있다. → X. 차임연체를 이유로 한 해지는 연체액이 "3기"의 차임액에 달하는 때에 가능하며, 2기가 아니다. ㄹ 乙은 사업자등록 신청 후 X건물에 대하여 저당권을 취득한 丁보다 경매절차에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. → X. 우선변제권에 관한 제5조는 환산보증금 초과 임대차에는 적용되지 않고, 확정일자를 받았다는 사정도 없으므로 乙에게 우선변제권이 인정되지 않는다. ㄴ 甲으로부터 X건물을 양수한 丙은 甲의 지위를 승계한 것으로 본다. → O. 대항력에 관한 제3조는 환산보증금과 무관하게 적용되므로, 대항력을 갖춘 乙의 임대차는 양수인 丙에게 승계된다. 암기 팁 · 환산보증금이 기준을 초과하면 제5조의 확정일자 우선변제권, 제9조의 1년 기간의제·보증금 반환 전 존속의제, 제14조의 소액보증금 최우선변제는 적용되지 않는다. · 초과 임대차에도 제3조의 대항력, 제10조의 계약갱신요구, 권리금 회수기회 보호, 3기 차임연체 해지 규정은 적용된다. · 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 발생하며, 확정일자는 건물 소재지 관할 세무서장이 부여한다. 함정 초과 임대차가 법 전체에서 배제된다고 생각하면 안 된다. 반대로 기간을 정하지 않은 초과 임대차까지 1년으로 보아 갱신요구권이 생긴다고 단정해서도 안 된다(대법원 2021다233730). 한 줄 예 환산보증금이 지역기준을 초과하는 상가라도, 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 마쳤다면 대항력은 그대로 인정된다.