6.甲과 乙은 2017. 1. 25. 서울특별시 소재 甲소유 X상가건물에 대하여 보증금 5억원, 월차임 500만원으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 乙은 X건물을 인도받고 사업자등록을 신청하였다. 이 사안에서 개업공인중개사가 「상가건물 임대차보호법」의 적용과 관련하여 설명한 내용으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(일시사용을 위한 임대차계약은 고려하지 않음)

ㄱ. 甲과 乙이 계약기간을 정하지 않은 경우 그 기간을 1년으로 본다.

정답: X

출제 당시보증금 5억원에 월차임 500만원을 환산해 더한 금액이 서울 기준 4억원을 넘으므로, 기간을 1년으로 보는 규정은 적용되지 않는다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제9조 제1항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조). 개정 · 현행현행 서울의 적용 기준 보증금액은 9억원이지만, 이 사안의 환산보증금 10억원은 여전히 이를 넘어 결론은 같다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제1호, 2019. 4. 2. 시행).

ㄴ. 甲으로부터 X건물을 양수한 丙은 甲의 지위를 승계한 것으로 본다.

정답: O

대항력 규정은 환산보증금을 넘는 임대차에도 적용되므로, 건물 양수인은 임대인의 지위를 승계한다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제3조 제2항).

ㄷ. 乙의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 甲은 임대차계약을 해지할 수 있다.

정답: X

차임연체 해지 규정은 환산보증금을 넘어도 적용되지만, 연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항, 제10조의8).

ㄹ. 乙은 사업자등록 신청 후 X건물에 대하여 저당권을 취득한 丁보다 경매절차에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

정답: X

우선변제권은 환산보증금 이하 임대차에만 있고 확정일자도 갖춰야 하므로, 이 사안의 乙에게는 인정되지 않는다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 제5조 제2항).