36.공인중개사법령상 중개보수의 한도와 계산 등에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 중개보수는 '어느 요율(주택 vs 주택 외)이 적용되는지'와 '초과 수령했을 때 어떤 책임을 지는지'라는 두 갈래로 나뉘어 출제되므로, 조례가 개입하는 경우와 그렇지 않은 경우를 먼저 구분하는 것이 핵심이다. 정답은 ① 「중도금의 일부만 납부된 아파트 분양권의 매매를 중개하는 경우, 중개보수는 총 분양대금과 프리미엄을 합산한 금액을 거래금액으로 하여 계산한다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 지방자치단체의 조례를 잘못 해석해 법정한도를 초과한 보수를 받았더라도 금지행위가 아니라고 착각하기 쉽지만, 조례 오해는 금지행위 성립을 막는 사유가 아니다. 선지별로 보면 ① 중도금의 일부만 납부된 아파트 분양권의 매매를 중개하는 경우, 중개보수는 총 분양대금과 프리미엄을 합산한 금액을 거래금액으로 하여 계산한다. → X. 중도금의 일부만 납부된 아파트 분양권의 매매를 중개하는 경우, 중개보수는 거래 당시까지 불입한 금액(계약금·중도금 등 기납부액)에 프리미엄을 합산한 금액을 거래금액으로 하여 계산하며, 총 분양대금 전체를 기준으로 하지 않는다. ② 교환계약의 경우, 중개보수는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 하여 계산한다. → O. 교환계약의 경우, 중개보수는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 하여 계산한다. ③ 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우, 중개보수는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용하여 계산한다. → O. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우, 중개보수는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용하여 계산한다. ④ 주택의 임대차를 중개하는 경우, 의뢰인 일방으로부터 받을 수 있는 중개보수의 한도는 거래금액의 1천분의 8 이내로 한다. → O. 주택의 임대차를 중개하는 경우, 의뢰인 일방으로부터 받을 수 있는 중개보수의 한도는 거래금액의 1천분의 8 이내로 한다. ⑤ 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우, 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수 규정을 적용한다. → O. 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우, 주택 외의 중개대상물에 대한 중개보수 규정을 적용한다. 암기 팁 · 주택의 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도의 조례로 정하고, 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소 소재지 관할 조례를 따른다. · 법정한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과 범위에서만 무효이며, 초과 수령한 보수를 나중에 반환했더라도 금지행위(제33조) 성립에는 영향이 없고, 조례를 잘못 해석해 초과 수령했더라도 금지행위 성립을 막지 못한다. · 당사자 간 약정이 없으면 중개보수의 지급시기는 거래대금 지급이 완료된 날이며, 개업공인중개사의 고의·과실 없이 의뢰인의 사정으로 계약이 해제되어도 보수는 받을 수 있다. 함정 지방자치단체의 조례를 잘못 해석해 법정한도를 초과한 보수를 받았더라도 금지행위가 아니라고 착각하기 쉽지만, 조례 오해는 금지행위 성립을 막는 사유가 아니다. 한 줄 예 매매계약의 중개보수 지급시기를 당사자들이 별도로 정하지 않았다면, 잔금까지 모두 치른 날이 지급시기가 된다.