개념 정리
주택의 중개보수는 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도의 조례로 정하고(중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소 소재지 관할 조례를 따름), 주택 외의 중개대상물은 국토교통부령으로 전국 일률적으로 정하며, 법정한도를 초과하는 보수 약정은 그 초과 범위에서 무효이고 초과 수령은 금지행위·행정처분·형사처벌의 대상이 된다.
이해하기
중개보수는 '어느 요율(주택 vs 주택 외)이 적용되는지'와 '초과 수령했을 때 어떤 책임을 지는지'라는 두 갈래로 나뉘어 출제되므로, 조례가 개입하는 경우와 그렇지 않은 경우를 먼저 구분하는 것이 핵심이다.
핵심 포인트
- 주택의 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도의 조례로 정하고, 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소 소재지 관할 조례를 따른다. 주택 외의 중개대상물은 국토교통부령으로 전국 일률적으로 정해 조례가 개입하지 않는다.
- 법정한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과 범위에서만 무효이며, 초과 수령한 보수를 나중에 반환했더라도 금지행위(제33조) 성립에는 영향이 없고, 조례를 잘못 해석해 초과 수령했더라도 금지행위 성립을 막지 못한다.
- 당사자 간 약정이 없으면 중개보수의 지급시기는 거래대금 지급이 완료된 날이며, 개업공인중개사의 고의·과실 없이 의뢰인의 사정으로 계약이 해제되어도 보수는 받을 수 있다.
- 거래가 완료되지 않아도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있고 이 경우에도 중개보수 제한 규정이 적용되며, 공매 대상 부동산 취득의 알선에는 중개보수 제한 규정이 적용되지 않는다.
함정 포인트
X주택 외의 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받아야 한다.
O주택 외의 중개대상물(주택의 면적이 1/2 이상이 아닌 경우 등)의 중개보수는 시행규칙이 정한 상한요율(거래금액의 1천분의 9 이내에서 개업공인중개사와 중개의뢰인이 협의) 범위에서 정하는 것이며, "중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례"가 기준이 되는 것이 아니다.
X중개대상물인 주택의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 중개보수는 중개대상물의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라야 한다.
O중개보수는 "중개사무소가 소재하는" 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라야 하며, "중개대상물의 소재지"를 관할하는 시·도의 조례가 아니다.
X공인중개사법령상 중개보수 제한 규정들은 공매 대상 부동산 취득의 알선에 대해서는 적용되지 않는다.
O공인중개사법령상 중개보수 제한 규정들은 공매 대상 부동산 취득의 알선에 대해서도 적용된다는 것이 판례이다.
X개업공인중개사의 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 취소된 경우에도 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.
O개업공인중개사의 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 취소된 경우에는 중개보수를 받을 수 없다.
문제 상황2020년 · 18번
중개보수乙이 개업공인중개사 甲에게 중개를 의뢰하여 거래계약이 체결된 경우 공인중개사법령상 중개보수에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X甲이 중개보수 산정에 관한 지방자치단체의 조례를 잘못 해석하여 법정 한도를 초과한 중개보수를 받은 경우 공인중개사법 제33조의 금지행위에 해당하지 않는다.
O甲이 중개보수 산정에 관한 지방자치단체의 조례를 잘못 해석하여 법정 한도를 초과한 중개보수를 받은 경우에도 공인중개사법 제33조의 금지행위(초과보수 수수)에 해당한다는 것이 판례이다.
X중개대상물인 주택 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 경우 주택 소재지를 관할하는 시·도 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받아야 한다.
O중개대상물인 주택 소재지와 중개사무소 소재지가 다른 경우, 주택 소재지가 아니라 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받아야 한다.
X전용면적이 85제곱미터 이하이고, 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔의 임대차에 대한 중개보수의 상한요율은 거래금액의 1천분의 5이다.
O오피스텔의 임대차에 대한 중개보수의 상한요율은 거래금액의 1천분의 5가 아니라 1천분의 4이다(1천분의 5는 매매·교환의 상한요율이다).
문제 상황2018년 · 32번
중개보수개업공인중개사 甲은 중개업무를 하면서 법정한도를 초과하는 중개보수를 요구하여 수령하였다. 공인중개사법령상 甲의 행위에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
X甲이 법정한도를 초과하는 금액을 중개의뢰인에게 반환하였다면 금지행위에 해당하지 않는다.
O甲이 법정한도를 초과하는 금액을 중개의뢰인에게 반환하였더라도, 초과 수령 자체로 이미 금지행위가 성립하므로 금지행위에 해당하지 않는 것은 아니다.
X개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정이 없는 경우, 중개보수의 지급시기는 거래계약이 체결된 날로 한다.
O개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정이 없는 경우, 중개보수의 지급시기는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.
X중도금의 일부만 납부된 아파트 분양권의 매매를 중개하는 경우, 중개보수는 총 분양대금과 프리미엄을 합산한 금액을 거래금액으로 하여 계산한다.
O중도금의 일부만 납부된 아파트 분양권의 매매를 중개하는 경우, 중개보수는 거래 당시까지 불입한 금액(계약금·중도금 등 기납부액)에 프리미엄을 합산한 금액을 거래금액으로 하여 계산하며, 총 분양대금 전체를 기준으로 하지 않는다.