개념 정리
중개보수는 주택이냐 아니냐로 정하는 사람이 갈린다. 주택은 지역 사정을 반영해 시·도 조례로, 그 밖의 것은 전국이 같도록 국토교통부령으로 정한다. 한도를 넘긴 약정은 넘긴 만큼만 효력을 잃는다.
이해하기
중개보수는 '어느 요율(주택 vs 주택 외)이 적용되는지'와 '초과 수령했을 때 어떤 책임을 지는지'라는 두 갈래로 나뉘어 출제되므로, 조례가 개입하는 경우와 그렇지 않은 경우를 먼저 구분하는 것이 핵심이다.
핵심 포인트
- 주택의 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시·도의 조례로 정하고, 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소 소재지 관할 조례를 따른다. 주택 외의 중개대상물은 국토교통부령으로 전국 일률적으로 정해 조례가 개입하지 않는다.
- 현행 주택의 상한요율은 시행규칙 별표 1에 있고, 매매·교환은 5천만원 미만 0.6%(한도액 25만원)·5천만원 이상 2억원 미만 0.5%(한도액 80만원)·2억원 이상 9억원 미만 0.4%·9억원 이상 12억원 미만 0.5%·12억원 이상 15억원 미만 0.6%·15억원 이상 0.7%, 임대차 등은 5천만원 미만 0.5%(한도액 20만원)·5천만원 이상 1억원 미만 0.4%(한도액 30만원)·1억원 이상 6억원 미만 0.3%·6억원 이상 12억원 미만 0.4%·12억원 이상 15억원 미만 0.5%·15억원 이상 0.6%다. 주택 외의 중개대상물은 1천분의 9 이내에서 협의로 정한다.
- 법정한도를 초과하는 중개보수 약정은 초과 범위에서만 무효이며, 초과 수령한 보수를 나중에 반환했더라도 금지행위(제33조) 성립에는 영향이 없고, 조례를 잘못 해석해 초과 수령했더라도 금지행위 성립을 막지 못한다.
- 당사자 간 약정이 없으면 중개보수의 지급시기는 거래대금 지급이 완료된 날이며, 개업공인중개사의 고의·과실 없이 의뢰인의 사정으로 계약이 해제되어도 보수는 받을 수 있다.
- 거래가 완료되지 않아도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있고 이 경우에도 중개보수 제한 규정이 적용되며, 공매 대상 부동산 취득의 알선에는 중개보수 제한 규정이 적용되지 않는다.
한 줄 예시
시험 함정
- 지방자치단체의 조례를 잘못 해석해 법정한도를 초과한 보수를 받았더라도 금지행위가 아니라고 착각하기 쉽지만, 조례 오해는 금지행위 성립을 막는 사유가 아니다.
