32.개업공인중개사가 중개의뢰인에게 「주택임대차보호법」의 내용에 관하여 설명한 것으로 틀린 것은?(단, 임차인은 자연인임)

① 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차에 적용되며, 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다.

정답: O

주거용 건물이면 일부를 가게 등 주거 외 용도로 써도 주택임대차보호법이 적용된다(주택임대차보호법 제2조).

② 임차인의 계약갱신요구권의 행사를 통해 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

정답: O

갱신요구권은 1회만 쓸 수 있고, 갱신되면 2년으로 보되 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있다(주택임대차보호법 제6조의3 제2항, 제4항).

③ 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추지 않은 경우에도 보증금 중 일정액에 대해서는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

정답: X

소액임차인이 최우선변제를 받으려면 경매신청 등기 전까지 인도와 주민등록(대항요건)을 갖춰야 한다(주택임대차보호법 제8조 제1항).

④ 임차인이 대항력을 갖춘 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

정답: O

대항력 있는 임차주택을 산 양수인은 임대인 지위를 승계하므로 보증금 반환채무도 양수인이 진다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 임차인은 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

정답: O

임차권등기 뒤에는 이사해도 대항력·우선변제권이 유지되고, 그 뒤 같은 주택을 빌린 사람은 최우선변제를 받지 못한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항, 제6항).