32.개업공인중개사가 중개의뢰인에게 「주택임대차보호법」의 내용에 관하여 설명한 것으로 틀린 것은?(단, 임차인은 자연인임)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 이 법의 적용범위·존속기간 규정은 전부 '임차인에게 유리한 쪽으로만 선택권을 준다'는 편면적 강행규정의 성격으로 이해하면, 누가 무엇을 주장할 수 있는지 헷갈리지 않는다. 정답은 ③ 「임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추지 않은 경우에도 보증금 중 일정액에 대해서는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 주거용 건물 해당 여부를 공부상 표시만으로 판단한다고 착각하기 쉽지만, 실제 용도를 기준으로 판단한다. 선지별로 보면 ③ 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추지 않은 경우에도 보증금 중 일정액에 대해서는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. → X. 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖추어야 소액보증금 중 일정액에 대해 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. ① 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차에 적용되며, 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다. → O. 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차에 적용되며, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다. ② 임차인의 계약갱신요구권의 행사를 통해 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. → O. 임차인의 계약갱신요구권 행사를 통해 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ④ 임차인이 대항력을 갖춘 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. → O. 임차인이 대항력을 갖춘 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 임차인은 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. → O. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 임차인은 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. 암기 팁 · 주거용 건물인지는 공부상 표시가 아니라 실제 용도를 기준으로 판단하며, 임차주택의 일부가 주거 외 목적으로 사용되어도 적용되고, 미등기 전세계약에도 준용된다. · 임대차기간을 2년 미만으로 정하면 2년으로 보지만, 임차인은 약정한 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수 있다(임대인은 이를 주장할 수 없다). · 계약이 묵시적으로 갱신되면 존속기간은 2년으로 보며, 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다. 함정 주거용 건물 해당 여부를 공부상 표시만으로 판단한다고 착각하기 쉽지만, 실제 용도를 기준으로 판단한다. 한 줄 예 임대차기간을 1년으로 정한 경우, 임차인은 2년의 기간이 유효함을 주장할 수도 있고 약정한 1년의 기간을 주장할 수도 있다.