30.매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사가 매수신청대리 위임인에게 「민사집행법」의 내용에 관하여 설명한 것으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 대리인의 절차상 의무(직접출석·영수증교부·확인설명서교부)와 경매 목적물의 권리소멸 법리(저당권·전세권·유치권)를 각각 정확히 짝지어 암기하는 것이 핵심이다. 정답은 ③ 「유치권자는 유치권이 성립된 목적물을 경매로 매수한 자에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 매수신청대리 보수의 지급시기를 매각허가결정일로 착각하기 쉽지만, 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일이다. 선지별로 보면 ③ 유치권자는 유치권이 성립된 목적물을 경매로 매수한 자에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다. → X. 유치권자는 유치권이 성립된 목적물을 경매로 매수한 자에게 그 피담보채권의 변제를 청구할 수 없고, 변제받을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있을 뿐이다. ① 후순위 저당권자가 경매신청을 하면 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. → O. 후순위 저당권자가 경매신청을 하면 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ② 전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. → O. 전세권 및 등기된 임차권은 저당권 등에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④ 최선순위 전세권은 그 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. → O. 최선순위 전세권은 그 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤ 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다. → O. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다. 암기 팁 · 매수신청대리인은 대리권 범위 내에서 입찰표 작성·제출, 차순위매수신고·매수신청보증 반환신청, 공유자의 우선매수신고를 대리할 수 있으며, 대리행위를 할 때는 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석해야 한다(대리 출석 불가). · 보수의 지급시기는 위임인과 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일이며(매각허가결정일이 아님), 보수를 받은 경우 예규가 정한 양식의 영수증을 작성해 위임인에게 교부해야 한다. · 확인·설명서는 서면으로 작성해 위임인에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존해야 한다(교부하지 않고 사건카드에만 철해두는 것으로는 부족하다). 함정 매수신청대리 보수의 지급시기를 매각허가결정일로 착각하기 쉽지만, 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일이다. 한 줄 예 위임인의 입찰이 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 되지 못한 경우, 매수신청대리인은 위임인을 대신해 매수신청보증의 반환을 신청할 수 있다.