개념 정리
주택임대차보호법은 주거용 건물(일부가 주거 외 목적으로 쓰여도 포함)의 임대차와 미등기 전세계약에 적용·준용된다. 2년 미만 약정은 원칙적으로 2년으로 보되 임차인은 짧은 약정기간의 유효를 주장할 수 있고, 묵시적 갱신의 존속기간은 2년이다.
이해하기
이 법의 적용범위·존속기간 규정은 전부 '임차인에게 유리한 쪽으로만 선택권을 준다'는 편면적 강행규정의 성격으로 이해하면, 누가 무엇을 주장할 수 있는지 헷갈리지 않는다.
핵심 포인트
- 주거용 건물인지는 공부상 표시가 아니라 실제 용도를 기준으로 판단하며, 임차주택의 일부가 주거 외 목적으로 사용되어도 적용되고, 미등기 전세계약에도 준용된다.
- 임대차기간을 2년 미만으로 정하면 2년으로 보지만, 임차인은 약정한 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수 있다(임대인은 이를 주장할 수 없다).
- 계약이 묵시적으로 갱신되면 존속기간은 2년으로 보며, 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다.
- 임차인이 상속인 없이 사망한 경우 사실상 혼인관계에 있던 자가 임차인의 권리·의무를 승계하며, 대항력을 갖춘 임차인이 있으면 임차주택의 양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 본다.
한 줄 예시
시험 함정
- 주거용 건물 해당 여부를 공부상 표시만으로 판단한다고 착각하기 쉽지만, 실제 용도를 기준으로 판단한다.
