개념 정리
주택임대차보호법은 주거용 건물(일부가 주거 외 목적으로 쓰여도 포함)의 임대차와 미등기 전세계약에 적용·준용된다. 2년 미만 약정은 원칙적으로 2년으로 보되 임차인은 짧은 약정기간의 유효를 주장할 수 있고, 묵시적 갱신의 존속기간은 2년이다.
이해하기
이 법의 적용범위·존속기간 규정은 전부 '임차인에게 유리한 쪽으로만 선택권을 준다'는 편면적 강행규정의 성격으로 이해하면, 누가 무엇을 주장할 수 있는지 헷갈리지 않는다.
핵심 포인트
- 주거용 건물인지는 공부상 표시가 아니라 실제 용도를 기준으로 판단하며, 임차주택의 일부가 주거 외 목적으로 사용되어도 적용되고, 미등기 전세계약에도 준용된다.
- 임대차기간을 2년 미만으로 정하면 2년으로 보지만, 임차인은 약정한 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수 있다(임대인은 이를 주장할 수 없다).
- 계약이 묵시적으로 갱신되면 존속기간은 2년으로 보며, 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다.
- 임차인이 상속인 없이 사망한 경우 사실상 혼인관계에 있던 자가 임차인의 권리·의무를 승계하며, 대항력을 갖춘 임차인이 있으면 임차주택의 양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 본다.
함정 포인트
X주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 정하여야 한다.
O주거용 건물 해당 여부는 공부상의 표시가 아니라 실제 용도를 기준으로 정하여야 한다.
X임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추지 않은 경우에도 보증금 중 일정액에 대해서는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
O임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖추어야 소액보증금 중 일정액에 대해 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
문제 상황2021년 · 22번
주택임대차보호법개업공인중개사 甲의 중개로 乙과 丙은 丙 소유의 주택에 관하여 임대차계약(이하 '계약'이라 함)을 체결하려 한다. 「주택임대차보호법」의 적용에 관한 甲의 설명으로 틀린 것은?(임차인 乙은 자연인임)
X乙과 丙이 임대차기간을 2년 미만으로 정한다면 乙은 그 임대차기간이 유효함을 주장할 수 없다.
O2년 미만으로 정한 임대차기간은 임차인이 그 기간이 유효함을 주장할 수 있으며, 임대인만 무효를 주장할 수 없는 것이 아니라 임차인도 자신에게 유리하게 2년 미만 약정의 유효를 주장할 수 있다.
X임대차계약을 체결하려는 자는 임차인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일 정보의 제공을 요청할 수 있다.
O임대차계약을 체결하려는 자는 임차인이 아니라 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일 정보의 제공을 요청할 수 있다.