3.2020. 10. 1. 甲과 乙은 甲 소유의 X토지에 관해 매매계약을 체결하였다. 乙과 丙은 「농지법」상 농지소유제한을 회피할 목적으로 명의신탁 약정을 하였다. 그 후 甲은 乙의 요구에 따라 丙 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었다. 그 사정을 아는 개업공인중개사가 X토지의 매수의뢰인에게 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 핵심은 계약의 당사자는 신탁자이고 등기명의인은 수탁자로 어긋나 있다는 것이며, 무효인 것은 등기(물권변동)뿐이고 매매계약(채권관계)은 살아있다는 점이 이해의 축이다. 정답은 ③ ㄷ ③·정답 ㄷ만 옳으므로 정답은 ③이다. 왜 헷갈리냐면요. 매매계약까지 무효라고 보거나, 제3자 보호에 선의를 요구하거나, 처분 후에도 신탁자의 수탁자 상대 직접 부당이득청구를 부정하는 과거 설명을 따르면 안 된다. 보기별로 보면 ㄱ 甲이 丙 명의로 마쳐준 소유권이전등기는 유효하다. → X. 甲과 乙의 매매계약은 유효하지만, 乙과 丙의 명의신탁 약정에 따라 甲이 丙 명의로 마쳐준 소유권이전등기는 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에 반하여 무효이다(3자간 등기명의신탁). ㄴ 乙은 丙을 상대로 매매대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다. → X. 丙 명의 등기가 무효이므로 소유권은 여전히 甲에게 있고, 乙과 丙 사이에는 아무런 법률관계가 없어 乙이 丙을 상대로 매매대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 없다. ㄷ 乙은 甲을 대위하여 丙 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. → O. 乙은 甲에 대한 매매계약상의 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 甲을 대위하여 丙 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 암기 팁 · 신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효하므로, 신탁자는 매도인을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다. · 명의수탁자 명의의 등기는 무효이므로 부동산의 소유권은 여전히 매도인에게 있고, 매도인은 수탁자를 상대로 등기 말소를 청구할 수 있으며 신탁자는 매도인을 대위해 그 말소를 청구할 수 있다. · 수탁자가 부동산을 제3자에게 임의로 처분해도 신탁자에 대한 관계에서 횡령죄는 성립하지 않는다. 다만 2021년 전원합의체 판결에 따라 신탁자는 수탁자가 얻은 처분대금·보상금 등의 이익을 직접 부당이득으로 반환 청구할 수 있다. 함정 매매계약까지 무효라고 보거나, 제3자 보호에 선의를 요구하거나, 처분 후에도 신탁자의 수탁자 상대 직접 부당이득청구를 부정하는 과거 설명을 따르면 안 된다. 한 줄 예 甲이 乙의 토지를 매수하면서 丙 앞으로 등기했고 丙이 丁에게 5억원에 처분했다면, 丁은 원칙적으로 권리를 취득하고 甲은 丙에게 그 처분이익의 부당이득 반환을 직접 청구할 수 있다.