12.매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사 甲이 매수신청대리 위임인 乙에게 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」에 관하여 설명한 내용으로 틀린 것은?(단, 위임에 관하여 특별한 정함이 없음)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 대리인의 절차상 의무(직접출석·영수증교부·확인설명서교부)와 경매 목적물의 권리소멸 법리(저당권·전세권·유치권)를 각각 정확히 짝지어 암기하는 것이 핵심이다. 정답은 ④ 「乙의 甲에 대한 보수의 지급시기는 당사자 간 약정이 없으면 매각허가결정일로 한다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 매수신청대리 보수의 지급시기를 매각허가결정일로 착각하기 쉽지만, 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일이다. 선지별로 보면 ④ 乙의 甲에 대한 보수의 지급시기는 당사자 간 약정이 없으면 매각허가결정일로 한다. → X. 보수의 지급시기는 약정이 없으면 매각허가결정일이 아니라 매각대금 지급기한일로 한다. ① 甲의 매수신고액이 차순위이고 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 甲은 차순위매수신고를 할 수 있다. → O. 甲의 매수신고액이 차순위이고 최고가매수신고액에서 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 차순위매수신고를 할 수 있다. ② 甲은 乙을 대리하여 입찰표를 작성·제출할 수 있다. → O. 甲은 乙을 대리하여 입찰표를 작성·제출할 수 있다. ③ 甲의 입찰로 乙이 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 되지 않은 경우, 甲은 「민사집행법」에 따라 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있다. → O. 甲의 입찰로 乙이 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 되지 않은 경우, 「민사집행법」에 따라 매수신청보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있다. ⑤ 甲은 기일입찰의 방법에 의한 매각기일에 매수신청대리행위를 할 때 집행법원이 정한 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석해야 한다. → O. 甲은 기일입찰 방법에 의한 매각기일에 매수신청대리행위를 할 때 집행법원이 정한 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석해야 한다. 암기 팁 · 매수신청대리인은 대리권 범위 내에서 입찰표 작성·제출, 차순위매수신고·매수신청보증 반환신청, 공유자의 우선매수신고를 대리할 수 있으며, 대리행위를 할 때는 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석해야 한다(대리 출석 불가). · 보수의 지급시기는 위임인과 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일이며(매각허가결정일이 아님), 보수를 받은 경우 예규가 정한 양식의 영수증을 작성해 위임인에게 교부해야 한다. · 확인·설명서는 서면으로 작성해 위임인에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존해야 한다(교부하지 않고 사건카드에만 철해두는 것으로는 부족하다). 함정 매수신청대리 보수의 지급시기를 매각허가결정일로 착각하기 쉽지만, 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일이다. 한 줄 예 위임인의 입찰이 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인이 되지 못한 경우, 매수신청대리인은 위임인을 대신해 매수신청보증의 반환을 신청할 수 있다.