22.개업공인중개사 甲의 중개로 乙과 丙은 丙 소유의 주택에 관하여 임대차계약(이하 '계약'이라 함)을 체결하려 한다. 「주택임대차보호법」의 적용에 관한 甲의 설명으로 틀린 것은?(임차인 乙은 자연인임)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 이 법의 적용범위·존속기간 규정은 전부 '임차인에게 유리한 쪽으로만 선택권을 준다'는 편면적 강행규정의 성격으로 이해하면, 누가 무엇을 주장할 수 있는지 헷갈리지 않는다. 정답은 ① 「乙과 丙이 임대차기간을 2년 미만으로 정한다면 乙은 그 임대차기간이 유효함을 주장할 수 없다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 주거용 건물 해당 여부를 공부상 표시만으로 판단한다고 착각하기 쉽지만, 실제 용도를 기준으로 판단한다. 선지별로 보면 ① 乙과 丙이 임대차기간을 2년 미만으로 정한다면 乙은 그 임대차기간이 유효함을 주장할 수 없다. → X. 2년 미만으로 정한 임대차기간은 임차인이 그 기간이 유효함을 주장할 수 있으며, 임대인만 무효를 주장할 수 없는 것이 아니라 임차인도 자신에게 유리하게 2년 미만 약정의 유효를 주장할 수 있다. ② 계약이 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. → O. 계약이 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 계약이 묵시적으로 갱신되면 乙은 언제든지 丙에게 계약해지를 통지할 수 있고, 丙이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다. → O. 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다. ④ 乙이 丙에게 계약갱신요구권을 행사하여 계약이 갱신되면, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. → O. 계약갱신요구권 행사로 갱신되는 임대차의 존속기간도 2년으로 본다. ⑤ 乙이 丙에게 계약갱신요구권을 행사하여 계약이 갱신된 경우 乙은 언제든지 丙에게 계약해지를 통지할 수 있다. → O. 계약갱신요구권 행사로 갱신된 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 암기 팁 · 주거용 건물인지는 공부상 표시가 아니라 실제 용도를 기준으로 판단하며, 임차주택의 일부가 주거 외 목적으로 사용되어도 적용되고, 미등기 전세계약에도 준용된다. · 임대차기간을 2년 미만으로 정하면 2년으로 보지만, 임차인은 약정한 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수 있다(임대인은 이를 주장할 수 없다). · 계약이 묵시적으로 갱신되면 존속기간은 2년으로 보며, 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다. 함정 주거용 건물 해당 여부를 공부상 표시만으로 판단한다고 착각하기 쉽지만, 실제 용도를 기준으로 판단한다. 한 줄 예 임대차기간을 1년으로 정한 경우, 임차인은 2년의 기간이 유효함을 주장할 수도 있고 약정한 1년의 기간을 주장할 수도 있다.