주택관리사 주택관리관계법규 기출 올인원
주택관리사 주택관리관계법규 기출문제 →주택법
총칙
주택법 총칙 — 이 법이 다루는 「주택」의 경계
**주택**이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부와 그 부속토지이며 **단독주택과 공동주택**으로 나뉜다(제2조 제1호). **공동주택**은 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하면서 각 세대가 독립된 주거생활을 하는 주택으로, 종류와 범위는 대통령령이 정해 **아파트·연립주택·다세대주택** 셋이다. 여기서 유의할 것이 **기숙사는 건축법상 공동주택이지만 주택법상 공동주택에는 들지 않는다**는 점이다. **준주택**은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 것이며 **기숙사·다중생활시설·노인복지주택·오피스텔**이 든다. **국민주택**은 국가·지자체·LH·지방공사가 건설하거나 재정·주택도시기금의 지원을 받아 건설·개량되는 주택으로 **주거전용면적 85제곱미터 이하**(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면은 100제곱미터 이하)여야 하고, 그 밖의 주택이 **민영주택**이다. 그 밖에 **도시형 생활주택, 세대구분형 공동주택, 에너지절약형 친환경주택, 건강친화형 주택, 장수명 주택**이 정의되어 있고, **부대시설·복리시설·기반시설·간선시설**의 구별도 총칙에 놓인다.
사업주체와 주택조합
사업주체와 주택조합 — 누가 주택을 지을 수 있는가
연간 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업이나 면적 이상의 대지조성사업을 하려는 자는 **국토교통부장관에게 등록**해야 하며, 국가·지자체·LH·지방공사·공익법인은 등록하지 않아도 된다. **공동사업주체**는 셋이다 — **토지소유자와 등록사업자는 공동 시행할 수 있고**, **주택조합과 등록사업자도 할 수 있으며**, **고용자가 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자와 공동으로 시행하여야 한다**(제5조). 앞의 둘은 임의이고 마지막만 강제라는 점이 갈린다. 등록사업자가 **거짓이나 부정한 방법으로 등록한 경우에는 반드시 등록을 말소**해야 하고, 그 밖의 사유는 말소하거나 **1년 이내의 영업정지**를 명할 수 있다(제8조). **주택조합**은 **지역주택조합·직장주택조합·리모델링주택조합** 셋이며, 설립하려면 **시장·군수·구청장의 인가**를 받아야 하고 인가받은 내용을 변경하거나 해산하려는 경우에도 같다(제11조). 다만 **국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합은 신고**로 족하다. 조합원을 모집하려면 **관할 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집**해야 하며, 조합은 **주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 이상의 조합원**으로 구성하되 그 수가 20명 이상이어야 한다.
사업계획승인
사업계획승인 — 짓기 전에 통과해야 하는 관문
대통령령으로 정하는 **호수 이상의 주택건설사업**이나 **면적 이상의 대지조성사업**을 시행하려는 자는 사업계획승인권자의 **사업계획승인**을 받아야 한다(제15조). 승인권자는 대지면적에 따라 **시·도지사 또는 대도시 시장**과 **시장·군수**로 갈리고, 국가·LH가 시행하는 경우 등은 국토교통부장관이다. 승인을 받으면 다른 법률의 인·허가가 **의제**되어 절차가 한꺼번에 정리된다. **대지의 소유권을 확보해야 하는 것이 원칙**이나, 지구단위계획 결정이 필요한 사업으로 **대지면적의 80퍼센트 이상의 사용권원**을 확보한 경우(등록사업자와 공동 시행하는 주택조합은 95퍼센트 이상의 소유권), 사용권원만 확보한 경우, 국가·지자체·LH·지방공사가 시행하는 경우에는 예외다(제21조). 확보하지 못한 대지에는 **매도청구**가 열리는데, **95퍼센트 이상의 사용권원을 확보하면 나머지 모든 소유자에게**, 그에 못 미치면 **지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 소유권을 취득해 계속 보유한 자를 제외한 소유자에게** 시가로 매도를 청구할 수 있고 **청구 전에 3개월 이상 협의**해야 한다(제22조). 승인을 받으면 **승인받은 날부터 5년 이내에 공사를 시작**해야 하며, 정당한 사유가 있으면 1년의 범위에서 연장된다(제16조).
주택의 건설과 감리·사용검사
주택의 건설과 감리·사용검사 — 짓는 동안과 다 지은 뒤
사업계획승인을 받아 건설되는 주택을 **설계하는 자는 대통령령으로 정하는 설계도서 작성기준에 맞게 설계**해야 하고, 시공자는 설계도서에 맞게 시공해야 한다(제33조). 주택건설기준은 대통령령으로 정해지며 **소음·구조·환기·방음·배치·주차장·비상급수시설·놀이터** 등이 여기 들어간다. **장수명 주택**은 오래 쓰도록 지은 주택으로, 국토교통부장관이 건설기준을 고시하고 인증제도를 시행하며 **대통령령으로 정하는 호수 이상을 공급하려는 사업주체는 일정 등급 이상을 인정받아야 한다**(제38조). **감리**는 사업계획승인권자가 감리자를 지정하며(제43조), 감리자는 감리원을 배치해 **설계도서대로 시공하는지, 건축자재가 기준에 맞는지**를 확인하고 품질관리·안전관리를 지도·감독한다(제44조). **다른 법률에 따른 감리자**(전력기술·정보통신·소방시설)와 서로 협력해야 하며, 감리자는 그들의 자료를 근거로 **전체 감리계획서를 작성해 착수 전에 사업계획승인권자에게 보고**한다(제45조). 공사가 끝나면 **시장·군수·구청장의 사용검사**를 받아야 하고, 공구별로 나누어 받는 **분할 사용검사**와 승인조건 미이행 등의 사유가 있을 때의 **동별 사용검사**가 열려 있다(제49조). **사용검사를 받으면 의제된 인·허가의 사용승인·준공검사를 받은 것으로 본다.**
주택의 공급과 분양가
주택의 공급과 분양가 — 나누어 주는 질서를 지키는 규정들
사업주체는 **국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택을 건설·공급**해야 하며, 국가유공자·장애인·철거주택 소유자 등에게는 입주자 모집조건을 달리 정해 별도로 공급할 수 있다(제54조). **분양가상한제**는 **공공택지**와 **국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역**에서 공급하는 공동주택에 적용되어, 정해진 기준으로 산정한 분양가격 이하로 공급해야 한다(제57조). **저당권설정 등의 제한**은 사업주체가 **입주자 모집공고 승인 신청일(주택조합은 사업계획승인 신청일)부터 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지** 입주예정자의 동의 없이 담보물권·전세권·지상권·등기되는 임차권을 설정하지 못하게 한다(제61조). **전매행위 제한**은 투기과열지구·조정대상지역 등에서 공급되는 주택에 대해 **10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간** 동안 전매와 알선을 금지하며, 상속은 제외된다(제64조). **공급질서 교란 금지**는 조합원 지위나 입주자저축 증서 등의 양도·양수·알선과 그 광고를 막고 거짓·부정한 방법으로 주택을 공급받는 것도 금지한다(제65조). 이를 어기면 **공급계약을 취소**할 수 있고 사업주체가 이미 낸 금액을 돌려주면 **주택을 취득한 것으로 본다**.
리모델링
리모델링 — 헐지 않고 고쳐 쓰는 길
공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 리모델링하려면 **면적·세대수·동의 비율에 관한 기준과 절차에 따라 시장·군수·구청장의 허가**를 받아야 한다(제66조). **세대수가 증가되는 리모델링**을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동과 비용분담 등을 담은 **권리변동계획을 수립해 사업계획승인 또는 행위허가**를 받아야 한다(제67조). **증축형 리모델링**을 하려는 자는 **시장·군수·구청장에게 안전진단을 요청**해야 하고, 요청받은 시장·군수·구청장은 증축 가능 여부 확인을 위해 안전진단을 실시하되 **리모델링을 하려는 자가 추천한 건축구조기술사와 함께** 하도록 한다(제68조). **안전진단 결과 구조의 안전에 위험이 있어 재건축사업이나 소규모재건축사업의 시행이 필요하다고 결정된 건축물은 증축형 리모델링을 할 수 없다.** 특례도 마련되어 있다 — 리모델링으로 **전유부분의 면적이 늘거나 줄어도 대지사용권은 변하지 않는 것으로 보고**(세대수 증가 리모델링은 권리변동계획에 따른다), 일부 공용부분을 전유부분으로 바꾸어도 **나머지 공용부분의 면적은 변하지 않는 것으로 본다**. 다만 규약으로 달리 정하면 그에 따른다(제76조). 리모델링과 관련해 입주자·사용자·관리주체 등이 **부정하게 재물이나 재산상 이익을 취득하거나 제공하는 것은 금지**된다(제77조).
공동주택관리법
총칙과 관리방법
공동주택의 관리방법 — 스스로 할 것인가 맡길 것인가
**의무관리대상 공동주택**은 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성해야 하는 곳으로, **300세대 이상의 공동주택**, **150세대 이상으로서 승강기가 설치되었거나 중앙집중식 난방방식(지역난방 포함)인 공동주택**, **150세대 이상으로서 주택 외의 시설과 주택을 같은 건축물로 지은 건축물**, 그리고 **입주자등이 동의해 전환한 공동주택**이 든다. **입주자등은 의무관리대상 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다**(제5조). **자치관리**를 정한 경우 입주자대표회의는 관리 요구가 있은 날부터 **6개월 이내에 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임**하고 기술인력과 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성해야 하며, 위탁관리에서 자치관리로 바꾸는 경우에는 **위탁관리의 종료일까지** 구성해야 한다(제6조). **위탁관리**를 정한 경우에는 입주자대표회의가 **전자입찰방식**으로 주택관리업자를 선정한다(제7조). **관리의 이관**은 사업주체가 **입주예정자의 과반수가 입주할 때까지** 관리하다가 그 사실을 통지하고 관리를 요구하며, 입주자등은 **요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성**해야 한다(제11조).
입주자대표회의
입주자대표회의 — 단지의 의사를 정하는 자치 의결기구
**입주자대표회의는 4명 이상으로 구성**하되 **동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구**에 따라 선출된 **동별 대표자**로 구성하며, 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로·층별로 구획할 수 있다(제14조). 하나의 단지를 여러 공구로 나누어 순차 건설하는 경우 **먼저 입주한 공구의 입주자등이 구성할 수 있고, 다음 공구의 입주예정자 과반수가 입주하면 다시 구성**해야 한다. **동별 대표자**는 서류 제출 마감일을 기준으로 **해당 단지에서 주민등록을 마친 뒤 대통령령으로 정하는 기간 이상 계속 거주**하고 **해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주**하는 **입주자** 중에서 **보통·평등·직접·비밀선거**로 뽑는다. **입주자인 후보자가 없는 선거구에서는 사용자도 선출될 수 있다**. 결격사유로는 **미성년자·피성년후견인·피한정후견인**, **복권되지 않은 파산자**, 이 법과 주택법·민간임대주택법·공공주택 특별법·건축법·집합건물법 위반으로 **금고 이상의 실형을 선고받고 집행이 끝나거나 면제된 날부터 2년이 지나지 않은 사람** 등이 있으며, 해당하면 **자격을 상실**한다. 임원은 회장·감사·이사를 두며 선출 방법은 관리규약으로 정한다.
관리규약
관리규약 — 단지의 헌법을 어떻게 만드는가
**시·도지사는 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 관리규약의 준칙을 정하여야 하고**, **입주자등은 그 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다**(제18조). 준칙은 참조 대상이지 그대로 따라야 할 것이 아니므로 단지 사정에 맞게 달리 정할 수 있으나, 법령을 어기거나 입주자등의 권리를 부당하게 침해하는 내용은 효력이 없다. 공동주택에 설치하는 **어린이집의 임대료 등에 관한 사항**은 준칙과 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준 향상을 함께 고려해 정한다. **관리규약은 입주자등의 지위를 승계한 사람에 대하여도 효력이 있다**(제4항) — 새로 이사 온 사람이 「나는 동의한 적 없다」고 다툴 수 없다는 뜻이며, 관리규약이 단순한 계약이 아니라 단지의 자치규범임을 드러낸다. **관리규약의 제정·개정과 입주자대표회의의 구성·변경은 시장·군수·구청장에게 신고**해야 하며, 관리규약 제정의 신고는 **사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인**이 하고 그가 하지 않으면 **입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여** 할 수 있다(제19조). 시장·군수·구청장은 **신고를 받은 날부터 7일 이내에 수리 여부를 통지**해야 하고, 통지하지 않으면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 **수리한 것으로 본다**.
관리비와 회계운영
관리비와 회계운영 — 걷고, 쓰고, 드러내는 절차
**의무관리대상 공동주택의 입주자등은 관리비를 관리주체에게 납부**하고, 관리주체는 입주자등이 내는 **사용료 등을 대행하여 납부**할 수 있다(제23조). 관리주체는 **관리비, 사용료 등, 장기수선충당금과 그 적립금액** 등의 항목별 산출내역을 **단지 인터넷 홈페이지와 동별 게시판, 공동주택관리정보시스템에 공개**해야 하며 세대별 부과내역은 제외한다. **의무관리대상이 아닌 공동주택이라도 대통령령으로 정하는 세대수 이상이면 관리인이 관리비 내역을 공개**해야 한다. 지방자치단체의 장은 공개된 내역의 **적정성을 점검하게 하고 부적정하면 개선을 권고**할 수 있다. **관리비예치금**은 공용부분의 관리·운영에 필요한 경비로 **소유자로부터** 징수하며, **소유권을 상실하면 반환**하되 미납액이 있으면 정산한 뒤 잔액을 돌려준다(제24조). 관리비등을 집행하기 위해 사업자를 선정할 때에도 **전자입찰방식**을 따라야 한다(제25조). **회계감사**는 의무관리대상 공동주택의 관리주체가 **매년 1회 이상 감사인의 감사를 받는 것이 원칙**이나, **300세대 이상은 입주자등의 3분의 2 이상의 서면동의**가 있으면 그 연도의 감사를 받지 않을 수 있다(제26조).
시설관리와 행위허가
시설관리와 행위허가 — 오래 쓰기 위한 계획과 손대기 전의 문턱
**장기수선계획**은 **300세대 이상의 공동주택**, **승강기가 설치된 공동주택**, **중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택**, **주택 외의 시설과 주택을 같은 건축물로 지은 건축물**을 건설·공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자가 **공용부분에 대하여 수립해 사용검사를 신청할 때 제출**하고 사용검사권자가 관리주체에게 인계한다(제29조). **입주자대표회의와 관리주체는 3년마다 검토하고 필요하면 조정**하되, **주요 시설을 신설하는 등 관리 여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받으면 3년이 지나기 전에도 조정**할 수 있다. **장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체·보수에 쓰려고 소유자로부터 징수해 적립**하며, **입주자 과반수의 서면동의가 있으면 조정등의 비용, 하자진단·감정 비용과 그 청구 비용**에도 쓸 수 있다(제30조). **안전관리계획**은 의무관리대상 공동주택의 관리주체가 수립하고 시설물별로 안전관리자·안전관리책임자를 지정해 시행하며, **경비업무 종사자와 지정된 안전관리자·책임자는 방범교육과 안전교육을 받아야 한다**(제32조). **행위허가**는 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외로 쓰거나 증축·개축·대수선하는 등의 행위를 할 때 면적·세대수·동의 비율에 관한 기준에 따라 **시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고**하는 제도다(제35조).
하자담보책임과 분쟁조정
하자담보책임 — 지은 사람이 몇 년을 책임지는가
사업주체는 **담보책임기간에 하자가 발생하면 입주자·입주자대표회의·관리주체·집합건물법상 관리단 또는 공공임대주택의 임차인등의 청구에 따라 하자를 보수**해야 한다(제37조). 담보책임기간은 **내력구조부별·시설공사별로 10년 이내의 범위**에서 정해지며, 지반공사와 기둥·내력벽 등 **주요구조부는 10년**, 그 밖의 시설공사는 공종에 따라 **2년·3년·5년**으로 갈린다. 기산점은 **전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일**이다. **하자보수보증금**은 사업주체가 하자보수를 보장하기 위해 **담보책임기간 동안 예치**하는 돈으로 **국가·지방자치단체·LH·지방공사인 사업주체는 예치하지 않는다**(제38조). 입주자대표회의등은 이를 **하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 등에 따른 하자보수비용 등 정해진 용도로만** 써야 하고, 의무관리대상 공동주택은 **사용 후 30일 이내에 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고**해야 한다. **하자심사·분쟁조정위원회**는 하자 여부를 판정하고 분쟁을 조정·재정하며, **하자심사와 분쟁조정은 신청을 받은 날부터 60일(공용부분은 90일)** 이내에 절차를 완료해야 한다(제45조).
주택관리업과 관리사무소장
주택관리업과 관리사무소장 — 맡은 사람의 자격과 지위
**주택관리업**을 하려는 자는 시장·군수·구청장에게 **등록**해야 하며 자본금과 기술인력·장비 요건을 갖춰야 한다. **관리주체의 업무**는 **공용부분의 유지·보수 및 안전관리**, **단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거**, **관리비 및 사용료의 징수와 공과금 납부 대행**, 장기수선충당금의 징수·적립·관리, 관리규약으로 정한 사항의 집행, 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 등이다(제63조). **의무관리대상 공동주택을 관리하는 자는 주택관리사를 관리사무소장으로 배치**해야 하며, **대통령령으로 정하는 세대수 미만이면 주택관리사보**를 배치할 수 있다(제64조). 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리해 입주자등의 권익을 보호하기 위해 업무를 집행하며, 그 업무에 대하여 **입주자대표회의와 입주자등은 법령에 위반되는 지시를 하거나 부당하게 간섭하는 행위를 하여서는 아니 된다**(제65조). **관리사무소장의 손해배상책임**은 업무를 집행하면서 **고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해**를 입힌 경우에 생기며, 이를 보장하기 위해 **보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁**해야 한다(제66조).
감독과 분쟁조정
감독과 분쟁조정 — 어긋났을 때 누가 나서는가
지방자치단체의 장은 공동주택 관리의 적정성을 확보하기 위하여 **관리주체·입주자대표회의 등에 보고나 자료 제출을 명하고 소속 공무원에게 조사·검사하게** 할 수 있으며, 이 법이나 명령·처분을 위반한 때에는 **시정을 명하거나 필요한 조치**를 할 수 있다. **감사**도 열려 있어 **입주자등의 일정 비율 이상이 요청**하면 지방자치단체의 장이 감사를 실시할 수 있고, 그 결과를 공개한다. **공동주택관리 분쟁조정위원회**는 공동주택 관리에서 생기는 분쟁을 조정하기 위해 **국토교통부에 중앙분쟁조정위원회**를, **시·군·구에 지방분쟁조정위원회**를 둔다(제71조). 다루는 분쟁은 **입주자대표회의의 구성·운영, 관리주체·관리사무소장의 업무, 관리비·사용료·장기수선충당금의 징수와 사용, 공동주택의 유지·보수·개량, 리모델링** 등이다. 다만 **하자담보책임과 하자보수에 관한 분쟁은 하자심사·분쟁조정위원회**의 몫이라 여기서 갈린다. 조정이 성립하면 그 내용은 당사자 사이에 효력을 가지며, 위원회는 **분쟁의 성격에 따라 중앙과 지방의 관할**이 나뉘어 여러 시·군·구에 걸치거나 규모가 큰 사건은 중앙이 맡는다.
민간임대주택법
총칙과 등록
민간임대주택의 갈래와 등록 — 무엇을 얼마나 오래 빌려주는가
**민간임대주택**은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 **임대사업자가 등록한 주택**을 말하며, 준주택과 일부만을 임대하는 주택도 든다(제2조). 취득 방법에 따라 **민간건설임대주택**(직접 지어 임대)과 **민간매입임대주택**(사서 임대)으로 갈리고, 임대 조건에 따라 **공공지원민간임대주택**과 **장기일반민간임대주택**으로 갈린다. **공공지원민간임대주택**은 주택도시기금 출자나 공공택지 공급 등 공적 지원을 받아 **10년 이상 임대할 목적으로 취득**해 이 법에 따른 **임대료와 임차인 자격 제한**을 받으며 임대하는 것이고, **장기일반민간임대주택**은 공공지원이 아닌 주택을 **10년 이상 임대할 목적으로 취득**해 임대하는 것으로 **도시형 생활주택이 아닌 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외**된다. **주택을 임대하려는 자는 시장·군수·구청장에게 등록을 신청할 수 있고**, 외국인은 정해진 체류자격에 해당할 때만 신청할 수 있다(제5조). 등록은 강제가 아니라 **신청할 수 있는 것**이며, 등록하면 세제 혜택을 받는 대신 임대의무기간·임대료 증액 제한·계약 해지 제한 같은 의무를 함께 진다.
임대차계약과 임대료
임대차계약과 임대료 — 등록의 대가로 지는 세 가지 제약
**임대사업자는 등록일 등 정해진 시점부터 임대의무기간 동안 계속 임대하여야 하며 그 기간이 지나지 않으면 양도할 수 없다**(제43조). 다만 **시장·군수·구청장에게 신고한 뒤 다른 임대사업자에게 양도**할 수 있고 이때 **양수인은 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계**하며 그 뜻을 계약서에 명시해야 한다. **부도·파산 등 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우** 등에는 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게도 양도할 수 있다. **임대료**는 최초 임대료를 임대사업자가 정하되(공공지원은 국토교통부령의 기준에 따라), **임대기간 동안 증액을 청구할 때에는 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수·인근 임대료 변동률·세대 수 등을 고려한 비율을 초과하지 못하고**, **증액 청구는 계약 또는 약정한 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다**(제44조). **임대사업자는 임차인이 의무를 위반하는 등 정해진 사유가 없으면 등록되어 있는 기간 동안 계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 없고**, 반대로 **임차인은 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정되는 경우 등에는 해제·해지할 수 있다**(제45조). **표준임대차계약서**의 사용이 강제되며 임대료 증액 제한과 계약기간, 임대보증금 보증에 관한 사항이 담긴다(제47조).
민간임대주택의 관리
민간임대주택의 관리 — 공동주택관리법이 겹쳐 오는 자리
**민간건설임대주택과 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성·보관 등 관리에 필요한 사항은 「공동주택관리법」을 적용한다**(제51조). 임대주택이라도 여럿이 함께 사는 공동주택이면 관리의 뼈대는 같아야 하기 때문이다. **민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 정해진 규모 이상이면 주택관리업자에게 위탁하거나 자체관리**해야 하며, **자체관리하려면 기술인력과 장비를 갖추고 시장·군수·구청장의 인가**를 받아야 한다. 임대사업자가 **같은 시·군 지역에서 여러 단지를 관리하는 경우 공동으로 관리**할 수 있고, **임차인으로부터 관리에 필요한 경비를 받을 수 있다**. **임차인대표회의**는 임대사업자가 **20세대 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 세대 이상**을 공급하는 단지에 입주하는 임차인이 **구성할 수 있고**, **150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 정해진 단지에서는 구성하여야 한다**(제52조). 임대사업자는 **입주예정자의 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 구성할 수 있다는(또는 하여야 한다는) 사실을 통지**해야 하고, 임대사업자가 통지하지 않으면 시장·군수·구청장이 통지할 수 있다. 임차인대표회의가 구성되면 임대사업자는 **관리규약의 제정·개정** 등에 관하여 **협의**해야 한다.
공공주택 특별법
총칙과 공급
공공주택의 갈래와 공급 — 국가가 짓고 빌려주는 집
**공공주택**은 공공주택사업자가 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설·매입·임차하여 공급하는 주택으로 **공공임대주택**과 **공공분양주택**으로 나뉜다. **공공주택사업자**는 국가·지방자치단체·LH·지방공사·공공기관 등이며, 이들이 시행하는 사업에는 공공주택지구의 지정과 지구계획의 승인이라는 별도의 절차가 놓인다. **공공임대주택**의 갈래는 다양해 **영구임대·국민임대·행복주택·통합공공임대·장기전세·분양전환공공임대·기존주택등매입임대·기존주택전세임대**가 있고, 임대의무기간과 입주자격이 갈래마다 다르게 정해져 있다. **공공주택의 공급**은 공공주택사업자가 정해진 기준과 절차에 따라 하며, 입주자격·선정방법·임대료 등은 국토교통부령과 대통령령이 정한다(제48조). **임대조건**은 대통령령으로 기준이 정해지며, **공공주택사업자가 임대료 증액을 청구하는 경우(재계약을 포함한다) 100분의 5 이내의 범위에서 주거비 물가지수와 인근 지역의 주택 임대료 변동률 등을 고려하여 증액하여야 하고, 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액하지 못한다**(제49조). 민간임대주택법의 5퍼센트·1년 규정과 같은 뼈대이나, 이쪽은 공적 자금이 들어간 주택이라 입주자격 자체가 소득·자산으로 제한된다는 점이 다르다.
관리와 분양전환
공공임대주택의 관리와 분양전환 — 빌려주던 집을 파는 절차
공공임대주택의 관리에도 **공동주택관리법이 준용**되어 관리방법·관리비·회계 같은 뼈대가 공유되고, 다만 소유자가 공공주택사업자 하나이므로 입주자대표회의 대신 **임차인대표회의**가 놓인다. 공공주택사업자는 **임대의무기간 동안 임대해야 하며 그 기간이 지나기 전에는 매각할 수 없는 것이 원칙**이고, 정해진 사유가 있으면 예외적으로 매각이 허용된다. **분양전환**은 임대의무기간이 지난 뒤 그 주택을 임차인에게 파는 것으로, **분양전환가격의 산정기준**이 법령으로 정해져 임의로 정하지 못한다. 산정은 건설원가와 감정평가금액을 기준으로 삼는데, 임대의무기간이 긴 유형일수록 감정가의 비중이 커지는 식으로 유형마다 다르다. **우선 분양전환의 자격**도 정해져 있어 일정 기간 이상 거주한 무주택 임차인이 먼저 살 수 있고, 그가 사지 않으면 다른 사람에게 분양하거나 계속 임대한다. **임차인은 임대차계약을 위반하거나 자격을 잃은 경우 등이 아니면 갱신을 거절당하지 않으며**, 임대료 증액에는 **5퍼센트 이내·1년 제한**이 걸린다. 이 모든 규정이 겹쳐 있는 것은, 공적 자금이 들어간 집이 사적 이익으로 새어 나가지 않게 하면서도 오래 산 임차인이 결국 집을 가질 수 있게 하려는 두 목적을 함께 좇기 때문이다.
건축법
총칙과 용어
건축법 총칙 — 무엇을 「건축」이라 부르는가
**건축물**은 토지에 정착하는 공작물 가운데 **지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것**과 그에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등이다(제2조). **대지**는 각 필지로 나눈 토지를 말하되 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다. **「건축」**은 다섯 가지다 — **신축·증축·개축·재축·이전**. 신축은 없던 곳에 새로 짓는 것, 증축은 있는 건축물의 면적·높이·층수를 늘리는 것, 개축은 스스로 헐고 같은 규모로 다시 짓는 것, 재축은 재해로 없어진 것을 다시 짓는 것, 이전은 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지 안에서 옮기는 것이다. **대수선**은 주요구조부를 해체하거나 수선·변경하는 것으로 대통령령이 정하는 규모에 이르는 것이며, 건축이 아니면서도 허가·신고의 대상이 된다. **주요구조부**는 **내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단**이며, **사이 기둥·최하층 바닥·작은 보·차양·옥외계단은 제외**된다. 이 여섯과 제외되는 다섯을 헷갈리면 대수선인지 아닌지가 통째로 갈린다. 그 밖에 **거실·리모델링·초고층 건축물·특수구조 건축물·부속건축물**의 정의가 총칙에 놓인다.
건축물의 건축
건축허가와 신고, 사용승인 — 짓기 전과 다 지은 뒤의 관문
**건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가**를 받아야 하며, **21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도·규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가**를 받는다(제11조). 시장·군수가 그런 건축물을 허가하려면 **미리 도지사의 승인**을 받아야 한다. 허가를 받으면 다른 법률의 인·허가가 **의제**되고, 허가를 받은 날부터 **2년(공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 않으면 허가가 취소**되는 것이 원칙이나 정당한 사유가 있으면 1년의 범위에서 연장된다. **건축신고**는 허가 대상이라도 규모가 작으면 신고로 갈음하는 제도로, **바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축·재축**(3층 이상 건축물은 그 부분의 바닥면적 합계가 연면적의 10분의 1 이내), **관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축** 등이 든다(제14조). **신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다.** 공사를 마치고 그 건축물을 쓰려면 **감리완료보고서와 공사완료도서 등을 첨부해 허가권자에게 사용승인을 신청**해야 하고, 허가권자는 정해진 기간에 검사해 **합격한 건축물에 사용승인서를 내준다**(제22조).
대지와 도로·구조
대지와 도로, 구조와 피난 — 건물이 서기 위한 조건
**대지의 안전**을 위해 대지는 인접한 도로면보다 낮아서는 안 되고, 습한 토지나 매립지에는 성토·지반개량 등 조치를 해야 하며, 빗물과 오수를 처리할 하수관·저수탱크 등을 설치해야 한다(제40조). **도로**는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 **4미터 이상**의 도로를 말하며, **건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접해야 한다**(접도의무). 도로에 접하지 않으면 사람이 드나들 수도 소방차가 들어올 수도 없기 때문이다. **건축선**은 도로와 접한 부분에 건축물을 세울 수 있는 선으로 대지와 도로의 경계선이 원칙이나, 소요 너비에 못 미치는 도로에서는 그 중심선에서 소요 너비의 2분의 1을 물러난 선이 건축선이 된다. **구조내력**은 건축물이 하중과 외력에 안전한 구조를 갖추게 하는 것이며(제48조), 일정 규모 이상은 구조안전 확인을 받아야 한다. **피난시설**로 복도·계단·출입구와 저수조, 대지 안의 피난·소화 통로를 설치하고, **소방관이 진입할 수 있는 창**을 두고 외부에서 식별할 수 있게 표시해야 한다(제49조). **문화 및 집회시설·의료시설·공동주택 등은 주요구조부와 지붕을 내화구조**로 해야 하며(제50조), **방화지구 안에서는 주요구조부와 지붕·외벽을 내화구조**로 하고 **높이 3미터 이상의 공작물은 주요부를 불연재료**로 해야 한다(제51조).
면적·높이 산정과 지역지구
면적과 높이의 산정, 건폐율과 용적률 — 얼마나 넓고 높게 지을 수 있는가
**건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율**이고 **용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율**이며, 그 최대한도는 **국토의 계획 및 이용에 관한 법률**이 정한 기준에 따르되 건축법이 완화하거나 강화하도록 정한 경우에는 그에 따른다(제55조·제56조). 건폐율은 **땅을 얼마나 덮는가**를, 용적률은 **얼마나 많이 쌓는가**를 정하는 것이라 앞은 평면의 밀도를, 뒤는 입체의 밀도를 잡는다. 용적률을 산정할 때에는 **지하층의 면적, 지상층의 주차용 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역 면적, 경사지붕 아래의 대피공간 면적을 연면적에서 뺀다**. **대지 안의 공지**는 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 **6미터 이내의 범위**에서 조례로 정하는 거리 이상을 띄우게 한 것이다(제58조). **높이 제한**은 두 갈래다 — 허가권자가 **가로구역을 단위로 높이를 지정·공고**할 수 있고(제60조), **일조 등의 확보를 위해 전용주거지역과 일반주거지역에서는 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라** 높이가 제한된다(제61조). 공동주택은 **채광을 위한 창문을 두는 경우** 등에 별도의 높이 제한을 받으며 일반상업지역과 중심상업지역에 짓는 것은 제외된다. **면적·높이·층수의 산정방법은 대통령령**으로 정한다(제84조).
도시정비법
정비사업의 유형과 절차
정비사업의 유형과 절차 — 낡은 동네를 다시 짜는 길
**정비사업**은 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량·건설하는 사업으로 셋이다(제2조). **주거환경개선사업**은 도시저소득 주민이 밀집한 곳이나 기반시설이 극히 열악한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업, **재개발사업**은 기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업·공업지역을 정비하는 사업, **재건축사업**은 **기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역**에서 주거환경을 개선하는 사업이다. 재개발과 재건축을 가르는 잣대가 **기반시설이 양호한가**라는 점을 놓치면 나머지 차이가 설명되지 않는다. **재개발사업은 조합이 시행하거나 조합원 과반수의 동의를 받아 시장·군수등·토지주택공사등·건설업자 등과 공동으로 시행**할 수 있고, **토지등소유자가 20인 미만이면 토지등소유자가 시행**할 수 있다(제25조). **조합설립인가**는 **재개발사업의 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 동의**를 받아 정비구역 지정·고시 후 시장·군수등의 인가를 받는다(제35조). **총회의 의결**을 거쳐야 하는 사항으로 정관의 변경, 자금의 차입과 그 방법·이자율·상환방법, 시공자·설계자의 선정, 관리처분계획의 수립과 변경 등이 정해져 있다(제45조).
관리처분과 이전고시
관리처분계획 — 헌 것과 새 것의 값을 맞바꾸는 계산서
**관리처분계획**은 분양신청기간이 끝난 뒤 분양신청 현황을 기초로 사업시행자가 수립해 **시장·군수등의 인가**를 받는 것으로, 변경·중지·폐지할 때에도 인가를 받되 경미한 사항은 신고로 족하다(제74조). 담기는 것은 **분양설계, 분양대상자의 주소와 성명, 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액, 종전 토지·건축물의 명세와 가격, 정비사업비의 추산액과 조합원 부담 규모·시기** 등이다. **수립기준**은 종전의 면적·이용 상황·환경 등을 종합적으로 고려해 **균형 있게 배분하고 합리적으로 이용되도록** 하며, **지나치게 좁거나 넓은 토지·건축물은 넓히거나 좁혀 적정 규모가 되게** 한다(제76조). 인가를 받으면 **조성된 대지와 건축물은 관리처분계획에 따라 처분·관리**되고 사업시행자는 그에 따라 토지등소유자에게 공급한다(제79조). 인가·고시가 있으면 종전의 토지·건축물에 대한 **사용·수익이 정지**되어 이주가 시작된다. 공사가 끝나 준공인가를 받으면 **이전고시**를 하는데, 사업시행자는 **대지확정측량과 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 통지하고 소유권을 이전**하며, **분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 취득**한다(제86조).
집합건물법
구분소유와 공용부분
구분소유와 공용부분 — 한 건물을 여럿이 나누어 가지는 방식
**구분소유권**은 구조상·이용상 독립성을 갖춘 건물부분을 목적으로 하는 소유권이고, 그 목적인 부분이 **전유부분**이다(제2조). **여러 전유부분으로 통하는 복도·계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다**(제3조) — 구조상 공용부분이며 성질상 당연히 공용이다. 반면 관리사무소나 창고처럼 독립성이 있는 부분도 **규약으로 공용부분으로 정할 수 있고**, 분양 전이라면 소유자가 **공정증서**로 그에 상응하는 것을 정할 수 있다 — 규약상 공용부분이다. **각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율**에 따른다(제12조). **공용부분의 변경**은 **관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의**로 정하되, **개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 들지 않으면 통상의 집회결의**로 족하다(제15조). **공용부분의 관리**는 통상의 집회결의로 결정하고 **보존행위는 각 공유자가 할 수 있으며**, **구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자도 집회에 참석해 의결권을 행사할 수 있다**(제16조). **대지사용권은 전유부분과 분리해 처분하지 못하는 것이 원칙**이다(제20조).
관리단과 규약
관리단과 규약 — 건물을 굴리는 기구와 그 규범
**관리단은 건물에 대하여 구분소유관계가 성립하면 당연히 설립**되며 구분소유자 전원이 구성원이 된다(제23조) — 만들자고 결의해야 생기는 것이 아니다. **구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 하고**, **관리인은 구분소유자일 필요가 없으며 임기는 2년의 범위에서 규약**으로 정한다(제24조). 관리인은 관리단집회의 결의로 선임·해임되되 규약으로 관리위원회의 결의에 맡길 수 있다. **관리인은 매년 1회 이상 구분소유자와 점유자에게 사무를 보고**해야 하고, **전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인은 모든 거래행위에 관하여 장부를 월별로 작성해 증빙서류와 함께 회계연도 종료일부터 5년간 보관**해야 하며, 이해관계인은 열람이나 등본 교부를 청구할 수 있다(제26조). **관리단의 사무는 법이나 규약으로 관리인에게 위임한 것 외에는 관리단집회의 결의로** 수행하며(제31조), **집회의 의사는 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수**로 의결한다(제38조). **구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 집회를 소집해 결의한 것으로 본다**(제41조). **재건축 결의**는 구분소유자와 의결권의 각 5분의 4 이상의 결의로 한다(제47조).
소방 관계 법령
소방기본법
소방기본법 — 불을 끄는 조직과 그 권한
소방기본법은 **화재를 예방·경계하거나 진압하고 화재·재난·재해와 그 밖의 위급한 상황에서 구조·구급 활동을 하여 국민의 생명·신체 및 재산을 보호**하는 것을 목적으로 삼는다. **소방대상물**은 건축물·차량·선박(항구에 매어 둔 것)·선박 건조 구조물·산림과 인공구조물·물건이며, **관계인**은 소방대상물의 **소유자·관리자 또는 점유자**를 말한다. 이 세 사람이 관계인으로 묶여 있는 것이 중요한데, 소방 관계 법령의 의무는 대부분 「관계인」에게 지워지므로 소유자가 아니라 실제로 관리하거나 점유하는 사람에게도 그대로 미친다. **소방대**는 소방공무원·의무소방원·의용소방대원으로 구성된다. **소방활동**을 위해 소방본부장이나 소방서장은 사람을 구출하거나 불이 번지는 것을 막기 위해 필요한 조치를 할 수 있으며, **소방자동차의 출동을 방해해서는 안 되고 사이렌을 사용해 출동하는 소방자동차의 앞을 가로막거나 끼어드는 행위 등이 금지**된다(제21조). **소방교육·훈련**은 소방대원에 대한 것과 어린이집 영유아·유치원 유아·학생 등을 대상으로 하는 것으로 갈린다(제17조). **소방활동 구역**은 소방대장이 설정해 관계인 등 정해진 사람 외에는 출입을 제한할 수 있다.
화재예방법
화재예방법 — 건물마다 누가 불을 막는가
**소방안전관리대상물의 관계인은 소방안전관리자 자격증을 발급받은 사람을 소방안전관리자로 선임하여야 하고**, 보조가 필요한 대상물에는 **소방안전관리보조자를 추가로 선임**해야 한다(제24조). 소방안전관리대상물은 특급·1급·2급·3급으로 나뉘어 자격과 인원이 달라지며, 공동주택도 그 규모에 따라 들어간다. **연면적 등이 일정 규모 미만이면 관리업자에게 소방안전관리업무를 대행하게 할 수 있으나**, 그렇더라도 **선임된 소방안전관리자는 대행업무의 수행을 감독하고 대행업무 외의 업무는 직접 수행**해야 한다(제25조). **관계인은 소방안전관리업무를 수행하고 소방안전관리자가 성실히 수행하도록 지도·감독**해야 하며, **소방안전관리자는 소방시설·피난시설·방화시설·방화구획이 법령에 위반된 것을 발견하면 지체 없이 관계인에게 필요한 조치를 요구하고 시정하지 않으면 소방본부장·소방서장에게 알려야 한다**. **관계인은 그 요구에 따라야 하고, 이를 이유로 해임하거나 보수 지급을 거부하는 등 불이익한 처우를 해서는 안 된다**(제27조). **관리의 권원이 분리된 특정소방대상물**(11층 이상 또는 연면적 3만제곱미터 이상인 복합건축물, 지하가 등)은 **권원별로 소방안전관리자를 선임**하되 소방본부장·소방서장이 권원을 조정할 수 있다(제35조). **소방훈련과 교육**은 관계인이 근무자등에게 실시하며, 전담이 필요한 대상물은 **실시한 날부터 30일 이내에 결과를 제출**해야 한다(제37조).
소방시설법
소방시설법 — 무엇을 갖추고 어떻게 점검하는가
**특정소방대상물의 관계인은 대통령령으로 정하는 소방시설을 화재안전기준에 따라 설치·관리하여야 하며**, 장애인등이 사용하는 **경보설비와 피난구조설비는 그들에게 적합하게** 설치·관리해야 한다(제12조). **소방시설**은 **소화설비·경보설비·피난구조설비·소화용수설비·소화활동설비** 다섯으로 나뉜다. **건설현장의 임시소방시설**은 공사시공자가 **화재위험작업을 하기 전에 설치·관리**해야 하며, 소방시설공사업자가 기능과 성능이 유사한 소방시설을 화재안전기준에 맞게 설치·관리하고 있으면 설치한 것으로 본다(제15조). **피난시설·방화구획·방화시설의 관리**에서는 **폐쇄하거나 훼손하는 행위**, **주위에 물건을 쌓아 두거나 장애물을 설치하는 행위**, **용도에 장애를 주거나 소방활동에 지장을 주는 행위**가 금지된다(제16조) — 공동주택의 복도와 계단에 물건을 쌓아 두는 일이 여기에 걸린다. **자체점검**은 관계인이 설치된 소방시설등이 적합하게 설치·관리되고 있는지를 **스스로 점검하거나 점검능력 평가를 받은 관리업자 또는 기술자격자로 하여금 정기적으로 점검하게** 하는 것으로, **작동점검**과 **종합점검**으로 나뉘며 관리업자등이 점검하면 그 결과를 관계인에게 제출해야 한다(제22조).
화재안전기준
화재안전기준 — 소방시설이 지켜야 할 잣대
**화재안전기준**은 소방시설을 설치·관리할 때 지켜야 할 기준으로 둘로 나뉜다. **성능기준**은 화재안전 확보를 위해 재료·공간·설비에 요구되는 안전성능으로 소방청장이 고시하는 기준이고, **기술기준**은 성능기준을 충족하는 구체적인 방법을 정한 것으로 국립소방연구원장이 정하되 소방청장의 승인을 받는다. 성능기준을 위에 두고 기술기준을 아래에 둔 이 구조는, **목표는 법이 정하되 그 목표에 이르는 방법은 기술의 발전에 따라 바뀔 수 있게** 하려는 것이다. 그래서 새로운 기술이 나오면 기술기준만 고치면 되고 성능기준은 그대로 둘 수 있다. **소방시설별로 각각의 화재안전기준(NFPC·NFTC)이 마련**되어 있어 옥내소화전설비·스프링클러설비·자동화재탐지설비·제연설비 등이 저마다 기준을 갖는다. 기존 건축물에 대해서는 원칙적으로 **강화된 기준을 소급 적용하지 않으나**, 소화기구·비상경보설비·자동화재탐지설비·자동화재속보설비·피난구조설비처럼 인명과 직결되는 것과 공동구·전력·통신사업용 지하구, 노유자시설·의료시설 등 정해진 대상에는 **강화된 기준을 소급 적용**한다. 또 특정소방대상물의 구조·설비가 특수해 기준을 그대로 적용하기 어려우면 **성능위주설계**나 **소방기술심의위원회의 심의**를 거쳐 달리 적용할 수 있다.
승강기 안전관리법
설치와 안전인증
승강기의 설치와 안전인증 — 시장에 들어오기 전의 관문
승강기 안전관리법은 **승강기의 제조·수입부터 설치·운행·검사·유지관리까지**를 하나로 꿴다. **승강기 제조·수입업자는 시·도지사에게 등록**해야 하며, **승강기와 승강기 안전부품은 모델별로 안전인증**을 받아야 한다. 안전인증은 설계심사·안전성시험·공장심사로 이루어지고, 인증을 받은 뒤에도 **정기심사**를 통해 제조 능력이 유지되는지를 확인한다. 이렇게 시장에 들어오는 문턱을 미리 두는 것은, 승강기가 사고를 내면 되돌릴 수 없는 인명 피해로 이어지고 개별 건물이 그 성능을 판단할 수 없기 때문이다. **설치**할 때에는 제조·수입업자가 **설치신고**를 하고 **설치검사**를 받아야 하며, **설치검사를 받지 않았거나 불합격한 승강기는 운행할 수 없다**. 승강기 **관리주체**는 소유자 또는 관리 책임이 있는 자이며, 관리주체는 **승강기 안전관리자를 선임**하고 **선임한 날부터 정해진 기간 안에 선임 사실을 통보**해야 한다. 안전관리자는 **선임 후 3개월 이내에 승강기관리교육**을 받고 그 뒤에도 **3년마다** 받는다. **유지관리**는 관리주체가 직접 하거나 **등록한 유지관리업자에게 맡길 수 있으며**, 유지관리업자는 자체점검을 대행할 수 있다.
검사와 자체점검
승강기의 검사와 자체점검 — 쓰는 동안의 그물
설치된 뒤의 그물은 **자체점검**과 **안전검사**다. **관리주체는 승강기의 안전에 관한 자체점검을 월 1회 이상 실시하고 그 결과를 승강기안전종합정보망에 입력**해야 하며, **결함을 발견하면 즉시 보수하고 보수가 끝날 때까지 운행을 중지**해야 한다. 자체점검은 관리주체가 직접 하거나 유지관리업자에게 대행하게 할 수 있다. **안전검사**는 셋이다. **정기검사**는 설치검사를 받은 날부터 정해진 주기마다 받는 검사로 승강기의 종류와 사용 연수에 따라 주기가 갈린다. **수시검사**는 승강기의 종류·제어방식·정격속도·정격용량을 변경했거나, 승강기를 다른 건축물로 옮겨 설치했거나, **승강기에 사람이 갇히는 등의 중대한 사고가 발생해 수리한 경우** 등에 받는다. **정밀안전검사**는 정기검사나 수시검사 결과 결함의 원인이 불명확해 사고 예방과 안전성 확보가 필요한 경우, **중대한 사고가 발생한 경우**, **설치검사를 받은 날부터 15년이 지난 경우** 등에 받으며 그 뒤에는 **3년마다** 정기적으로 받는다. **안전검사에 불합격한 승강기는 운행할 수 없고**, 관리주체는 검사에 합격하지 않은 승강기를 운행하게 해서는 안 된다.
전기안전관리법
시설물안전법
그 밖의 법
소음·진동관리법
소음·진동관리법과 층간소음 — 함께 살기 위한 소리의 한도
소음·진동관리법은 소음과 진동으로 인한 피해를 막아 국민의 건강과 생활환경을 보전하는 것을 목적으로 하며, **공장소음·생활소음·교통소음**을 나누어 규율한다. 공동주택 관리에서 자주 걸리는 것은 **생활소음·진동의 규제**로, 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 주민의 조용하고 평온한 생활환경을 유지하기 위해 **사업장 및 공사장에서 발생하는 소음·진동을 규제**하며 규제기준을 초과하면 **작업시간 조정·소음방지시설 설치·사용금지·공사중지**를 명할 수 있다. 확성기 사용이나 심야 공사가 여기 걸린다. **층간소음**은 이 법이 아니라 **공동주택관리법과 소음·진동관리법의 위임을 받은 「공동주택 층간소음의 범위와 기준에 관한 규칙」**이 다루는데, **직접충격 소음**(뛰거나 걷는 동작)과 **공기전달 소음**(텔레비전·음향기기)으로 나누고 각각 주간과 야간의 기준을 달리 정한다. **욕실·화장실·다용도실 등에서 급수·배수로 인하여 발생하는 소음은 층간소음에서 제외**된다. 층간소음이 생기면 피해를 입은 입주자등은 **관리주체에게 조치를 요청**할 수 있고, 관리주체는 사실관계를 확인해 **소음을 낸 입주자등에게 권고**할 수 있으며, 이로 해결되지 않으면 **공동주택관리 분쟁조정위원회나 환경분쟁조정위원회**로 간다.
실내공기질관리법
실내공기질 관리 — 눈에 안 보이는 공기의 기준
실내공기질 관리법은 다중이용시설과 **신축되는 공동주택** 등의 실내공기질을 알맞게 유지·관리해 국민의 건강을 보호하는 것을 목적으로 한다. **신축 공동주택의 시공자는 실내공기질을 측정해 그 결과를 시장·군수·구청장에게 제출하고, 입주 개시 전에 입주민이 잘 볼 수 있는 장소에 공고**해야 한다. 측정 대상 물질은 **폼알데하이드, 벤젠, 톨루엔, 에틸벤젠, 자일렌, 스티렌, 라돈** 등이며 새 건축자재와 접착제에서 나오는 휘발성유기화합물이 중심이다. 이렇게 **입주 전에 재고 알리게** 한 것이 이 제도의 핵심인데, 새 집 증후군은 입주 직후에 가장 심하고 그때는 이미 살고 있어 피하기 어렵기 때문이다. **베이크아웃**(난방을 높여 오염물질을 빼내는 방법)이 권장되는 것도 같은 맥락이다. 또한 **오염물질을 방출하는 건축자재는 사용이 제한**되어 기준을 넘는 자재는 공동주택 등에 쓸 수 없다. **환기설비**의 설치도 함께 걸리는데, **100세대 이상의 공동주택은 시간당 0.5회 이상의 환기가 이루어지도록 자연환기설비나 기계환기설비를 갖추어야 한다**는 것이 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙의 요구다. 다중이용시설에는 **유지기준**과 **권고기준**이 따로 있어 앞은 지켜야 하고 뒤는 노력할 사항이다.
어린이놀이시설 안전관리법
어린이놀이시설 안전관리 — 노는 곳의 안전을 지키는 절차
어린이놀이시설 안전관리법은 어린이놀이시설의 설치·유지·보수에 관한 사항과 안전관리를 정해 어린이를 안전사고로부터 보호하는 것을 목적으로 한다. **설치자는 안전검사기관으로부터 설치검사를 받아야 하고**, 검사에 합격하지 않은 시설은 이용하게 할 수 없다. 그 뒤에는 **관리주체가 2년에 1회 이상 정기시설검사**를 받아야 하며, 검사 결과 부적합하면 이용을 금지하고 개선한 뒤 다시 검사를 받아야 한다. **관리주체는 어린이놀이시설의 기능과 안전성이 지속적으로 유지되도록 유지관리를 실시하여야 한다**(제14조). 일상적인 그물로는 **월 1회 이상의 안전점검**이 있고, 점검 결과 위험이 발견되면 **이용을 금지하고 보수**해야 한다. **안전교육**도 의무로, 관리주체는 **안전관리자를 지정해 안전교육을 받게** 해야 하며 교육 주기와 시간이 정해져 있다. **보험 가입**도 의무여서 관리주체는 어린이놀이시설의 사고로 인한 손해를 배상하기 위해 **보험에 가입**해야 하고, 사고가 나면 정해진 바에 따라 **관리감독기관의 장에게 통보**하고 필요한 조치를 해야 한다. 공동주택의 어린이놀이터는 복리시설이면서 이 법의 어린이놀이시설에 해당해 두 법이 겹쳐 적용된다.
개인정보 보호법
개인정보 보호법 — 관리사무소가 쥔 정보의 무게
공동주택의 관리주체는 입주자등의 이름·연락처·차량번호·출입기록·영상정보를 다루므로 **개인정보처리자**가 된다. **개인정보의 수집·이용은 정보주체의 동의를 받거나 법률에 특별한 규정이 있는 경우 등**에 한하며, **수집 목적의 범위를 넘어 이용하거나 제3자에게 제공해서는 안 된다**. 목적을 이루면 **지체 없이 파기**해야 하고, 다른 법령에 보존 의무가 있으면 분리해 보관한다. **주민등록번호는 법령에 구체적인 근거가 있는 경우 등이 아니면 처리할 수 없다**는 점이 특히 무겁다. **안전조치의무**로 개인정보가 분실·도난·유출·위조·변조·훼손되지 않도록 내부 관리계획을 세우고 접근 통제와 암호화 등의 조치를 해야 한다(제29조). **영상정보처리기기**는 공개된 장소에 원칙적으로 설치할 수 없으나 **시설안전과 화재예방, 범죄의 예방·수사** 등 정해진 목적이면 설치할 수 있고, **안내판을 설치**해 설치 목적·장소·촬영 범위와 시간·관리책임자를 알려야 하며 **녹음 기능은 사용할 수 없다**. **손해배상책임**은 정보주체가 이 법 위반으로 손해를 입으면 청구할 수 있고, **개인정보처리자는 고의 또는 과실이 없음을 입증하지 못하면 책임을 면하지 못한다**(제39조) — 증명책임이 뒤집혀 있다.
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