시·도지사는 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 관리규약의 준칙을 정하여야 하고, 입주자등은 그 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다(제18조). 준칙은 참조 대상이지 그대로 따라야 할 것이 아니므로 단지 사정에 맞게 달리 정할 수 있으나, 법령을 어기거나 입주자등의 권리를 부당하게 침해하는 내용은 효력이 없다. 공동주택에 설치하는 어린이집의 임대료 등에 관한 사항은 준칙과 어린이집의 안정적 운영, 보육서비스 수준 향상을 함께 고려해 정한다. 관리규약은 입주자등의 지위를 승계한 사람에 대하여도 효력이 있다(제4항) — 새로 이사 온 사람이 「나는 동의한 적 없다」고 다툴 수 없다는 뜻이며, 관리규약이 단순한 계약이 아니라 단지의 자치규범임을 드러낸다. 관리규약의 제정·개정과 입주자대표회의의 구성·변경은 시장·군수·구청장에게 신고해야 하며, 관리규약 제정의 신고는 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인이 하고 그가 하지 않으면 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 할 수 있다(제19조). 시장·군수·구청장은 신고를 받은 날부터 7일 이내에 수리 여부를 통지해야 하고, 통지하지 않으면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 수리한 것으로 본다.
02이해하기
관리규약이 승계인에게도 효력이 있다는 한 줄이 이 제도의 성격을 정한다. 계약이라면 동의한 사람만 묶이지만 자치규범이라 그 단지에 들어오는 순간 묶인다. 그렇기에 제정·개정 절차가 까다롭게 정해져 있고 신고 대상이 되며, 준칙이라는 잣대가 미리 놓인다. 규범의 힘이 셀수록 그것을 만드는 절차가 무거워지는 것은 어느 법에서나 같다.
03핵심 포인트
시·도지사가 준칙을 정하고 입주자등이 참조하여 관리규약을 정한다(제18조).
준칙은 참조 대상이지 그대로 따라야 하는 것이 아니다.
관리규약은 지위를 승계한 사람에게도 효력이 있다.
제정·개정과 대표회의 구성·변경은 시장·군수·구청장에게 신고(제19조).
제정 신고를 하지 않으면 입주자등 10분의 1 이상의 연서로 할 수 있다.
7일 이내 수리 여부를 통지하지 않으면 수리한 것으로 본다.
04기출 지문
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관리규약은 입주자등의 지위를 승계한 사람에 대하여는 그 효력이 없다.
지위를 승계한 사람에게도 효력이 있다(법 제18조제4항). 관리규약이 새 입주자에게 안 미치면 집이 팔릴 때마다 규약이 무너져 공동주택 관리가 성립하지 않는다.
사업주체는 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다.
관리규약의 준칙을 정하는 자는 사업주체가 아니라 시·도지사다(법 제18조제1항). 사업주체가 하는 일은 그 준칙을 참조해 최초의 관리규약을 제안하는 것이고, 그것을 입주예정자 과반수의 서면동의로 결정한다(시행령 제20조제2항) — 준칙을 만드는 자, 제안하는 자, 정하는 자가 셋으로 갈린다.
입주자대표회의의 회장은 관리규약을 개정한 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 승인을 받아야 한다.
승인이 아니라 신고다(법 제19조제1항제1호). 관리규약은 그 단지 사람들이 스스로 정하는 자치규범이라, 행정청은 내용을 승인해 주는 자리가 아니라 알고 있는 자리다. 신고 대상은 관리규약의 제정·개정, 입주자대표회의의 구성·변경 등이고, 신고한 사항이 바뀌어도 다시 신고한다.