사업계획승인 — 짓기 전에 통과해야 하는 관문

대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업이나 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자의 사업계획승인을 받아야 한다(제15조). 승인권자는 대지면적에 따라 시·도지사 또는 대도시 시장과 시장·군수로 갈리고, 국가·LH가 시행하는 경우 등은 국토교통부장관이다. 승인을 받으면 다른 법률의 인·허가가 의제되어 절차가 한꺼번에 정리된다. 대지의 소유권을 확보해야 하는 것이 원칙이나, 지구단위계획 결정이 필요한 사업으로 대지면적의 80퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우(등록사업자와 공동 시행하는 주택조합은 95퍼센트 이상의 소유권), 사용권원만 확보한 경우, 국가·지자체·LH·지방공사가 시행하는 경우에는 예외다(제21조). 확보하지 못한 대지에는 매도청구가 열리는데, 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보하면 나머지 모든 소유자에게, 그에 못 미치면 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 소유권을 취득해 계속 보유한 자를 제외한 소유자에게 시가로 매도를 청구할 수 있고 청구 전에 3개월 이상 협의해야 한다(제22조). 승인을 받으면 승인받은 날부터 5년 이내에 공사를 시작해야 하며, 정당한 사유가 있으면 1년의 범위에서 연장된다(제16조).

이 절의 저울은 사업을 진행시키는 힘과 남은 소유자의 재산권 사이에 놓인다. 한 사람이 팔지 않겠다고 버티면 단지 전체가 멈추므로 매도청구를 열되, 오래 그 땅에 살아온 사람은 두텁게 보호한다 — 그것이 「10년 이전에 취득해 계속 보유」라는 단서의 뜻이다. 숫자(80·95·10년·3개월)를 외우기 전에 이 저울을 붙잡아야 어느 쪽 숫자인지 헷갈리지 않는다.