공공주택의 갈래와 공급 — 국가가 짓고 빌려주는 집

공공임대주택의 공공주택사업자는 임대료 증액이 있은 후 3년 이내에는 증액하지 못한다.

공공임대주택 임대료는 100분의 5 이내로 증액하고, 증액 뒤 1년 이내에는 다시 올리지 못한다(공공주택 특별법 제49조 제2항).

공공주택사업자는 임차인이 월 임대료를 2개월 이상 연속하여 연체한 경우에는 임대차계약의 재계약을 거절할 수 있다.

월 임대료 연체를 이유로 재계약을 거절하려면 3개월 이상 연속 연체해야 한다(공공주택 특별법 시행령 제47조 제1항 제2호).

임대의무기간이 10년인 공공임대주택의 임차인의 세대구성원 중 1인이 6개월 이상 국외에 머무를 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 임차권을 전대할 수 있다.

국외 사유 전대는 세대구성원 모두가 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 때 사업자 동의를 받아 할 수 있다(공공주택 특별법 시행령 제48조 제1항 제1호 다목).

지분적립형 분양주택의 공공주택사업자는 거주의무자가 거주의무기간 동안 계속하여 거주하여야 함을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 하며, 이 경우 부기등기는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다.

거주의무를 뒤에 사는 사람도 알 수 있게, 지분적립형 분양주택 사업자는 이를 소유권보존등기와 동시에 부기등기한다(공공주택 특별법 제49조의5 제10항).

공공임대주택의 임차인은 공공주택사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일부터 2개월 이내에 입주할 수 없는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다.

사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일부터 3개월 이내에 입주할 수 없을 때 임차인이 계약을 해제·해지할 수 있다(공공주택 특별법 시행령 제47조 제3항 제4호).

공공임대주택의 임차인이 이혼으로 공공임대주택에서 퇴거하고, 해당 주택에 계속 거주하려는 배우자가 자신으로 임차인을 변경할 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우, 임차인은 임차권을 양도할 수 있다.

공공임대주택 임차권 양도는 원칙적으로 금지지만, 이혼으로 퇴거한 뒤 배우자가 이어 살려고 임차인을 바꾸면 사업자 동의로 허용된다(공공주택 특별법 제49조의4, 공공주택 특별법 시행령 제48조 제1항 제3호).

공공주택사업자는 공공임대주택의 임대조건 등 임대차계약에 관한 사항에 대하여 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.

임대조건 등 임대차계약 사항은 시장·군수·구청장의 허가가 아니라 신고 대상이다(공공주택 특별법 제49조 제6항).

공공주택사업자가 임차인에게 우선 분양전환을 통보한 날부터 3개월 이내에 임차인이 우선 분양전환 계약을 하지 아니한 경우 공공주택사업자는 해당 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있다.

우선 분양전환 통보 뒤 임차인이 계약하지 않아 제3자에게 팔 수 있게 되는 기간은 3개월이 아니라 6개월(10년 임대는 12개월)이다(공공주택 특별법 제50조의3 제4항 제2호).

공공주택사업자가 임대차계약을 체결할 때 임대차 계약기간이 끝난 후 임대주택을 그 임차인에게 분양전환할 예정이라도 임대차 계약기간을 2년 이내로 할 수 없다.

계약기간이 끝난 뒤 분양전환이 예정돼 있으면 주택임대차보호법의 2년 보장에도 불구하고 계약기간을 2년 이내로 정할 수 있다(공공주택 특별법 제49조의2 제3항).

공공주택사업자의 귀책사유 없이 임차인이 표준임대차계약서상의 계약기간이 시작된 날부터 2개월 이내에 입주하지 아니한 경우 공공주택사업자는 임대차계약을 해지할 수 있다.

사업자 귀책사유 없이 계약기간 시작일부터 2개월이 아니라 3개월 안에 입주하지 않아야 해지 사유가 된다(공공주택 특별법 제49조의3 제1항 제6호, 공공주택 특별법 시행령 제47조 제1항 제1호).