공공주택의 갈래와 공급 — 국가가 짓고 빌려주는 집

공공임대주택의 공공주택사업자는 임대료 증액이 있은 후 3년 이내에는 증액하지 못한다.

다시 증액하지 못하는 기간은 1년이다(법 제49조제2항 후단). 3년이 아니다. 증액 폭도 100분의 5 이내로 함께 묶여 있다.

공공주택사업자는 임차인이 월 임대료를 2개월 이상 연속하여 연체한 경우에는 임대차계약의 재계약을 거절할 수 있다.

재계약을 거절할 수 있는 연체는 3개월 이상 연속이다(시행령 제47조제2호). 2개월이 아니다 — 한두 달 밀린 것으로 공공임대에서 내보내지 않겠다는 것이 이 숫자의 뜻이다. 분납임대주택의 분납금도 같은 3개월이다.

임대의무기간이 10년인 공공임대주택의 임차인의 세대구성원 중 1인이 6개월 이상 국외에 머무를 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 임차권을 전대할 수 있다.

국외 사유로 전대가 열리려면 세대구성원 「모두」가 국외로 이주하거나 「1년 이상」 국외에 머무를 경우여야 한다(시행령 제48조제1항제1호 다목). 이 선지는 1인이 6개월이라 두 군데가 어긋난다. 한 사람이 잠시 나가 있는 것으로 전대를 열면, 공공임대를 얻어 두고 세를 놓는 길이 생기기 때문이다.

지분적립형 분양주택의 공공주택사업자는 거주의무자가 거주의무기간 동안 계속하여 거주하여야 함을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 하며, 이 경우 부기등기는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다.

법 제49조의5제10항 그대로다 — 지분적립형 분양주택의 공공주택사업자는 거주의무를 소유권 등기에 부기등기하고, 그 부기등기는 소유권보존등기와 동시에 한다. 등기부에 적어 두어야 나중에 산 사람도 그 의무를 알고 들어오기 때문이다.

공공임대주택의 임차인은 공공주택사업자의 귀책사유로 입주기간 종료일부터 2개월 이내에 입주할 수 없는 경우 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다.

3개월 이내다(시행령 제47조제4호). 2개월이 아니다. 바로 앞 제1호의 「임차인이 계약기간 시작일부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우」와 같은 3개월로 맞춰 둔 자리라, 한쪽만 다른 숫자로 바꿔 놓으면 눈에 띈다.

공공임대주택의 임차인이 이혼으로 공공임대주택에서 퇴거하고, 해당 주택에 계속 거주하려는 배우자가 자신으로 임차인을 변경할 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우, 임차인은 임차권을 양도할 수 있다.

옳다. 공공임대주택의 임차권 양도·전대는 원칙적으로 금지되지만(법 제49조의4 본문), 단서가 대통령령이 정하는 경우를 열어 둔다. 시행령 제48조제1항제3호 — 임차인이 혼인 또는 이혼으로 퇴거하고, 계속 거주하려는 배우자·직계혈족·형제자매 등이 자신으로 임차인을 변경할 경우가 그 하나다. 금지의 뜻이 자격 없는 사람이 값싼 공공임대에 슬쩍 들어오는 것을 막는 데 있는데, 이 경우는 이미 그 집에 살던 가족이 그대로 남는 것이라 막을 까닭이 없다. 게다가 시행령 제48조제3항은 증명 자료에 특별한 문제가 없으면 공공주택사업자가 요구를 받아들여야 한다고까지 적어, 동의를 자의로 거절하지 못하게 했다.

공공주택사업자는 공공임대주택의 임대조건 등 임대차계약에 관한 사항에 대하여 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.

허가가 아니라 신고다(법 제49조제6항 — 임대조건 등 임대차계약에 관한 사항을 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다).

공공주택사업자가 임차인에게 우선 분양전환을 통보한 날부터 3개월 이내에 임차인이 우선 분양전환 계약을 하지 아니한 경우 공공주택사업자는 해당 임대주택을 제3자에게 매각할 수 있다.

3개월이 아니라 6개월이다(법 제50조의3제2항·제3항제2호 — 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택은 12개월). 살던 집을 살지 말지 정하고 돈을 마련하는 데 석 달은 짧다고 본 것이다.

공공주택사업자가 임대차계약을 체결할 때 임대차 계약기간이 끝난 후 임대주택을 그 임차인에게 분양전환할 예정이라도 임대차 계약기간을 2년 이내로 할 수 없다.

2년 이내로 할 수 있다(법 제49조의2제3항 — 「주택임대차보호법」 제4조제1항에도 불구하고). 주택임대차보호법은 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 본다. 그런데 분양전환이 예정된 임대주택은 전환 시점에 계약을 정리해야 하므로, 그 2년 강제를 풀어 더 짧게도 맺을 수 있게 예외를 둔 것이다.

공공주택사업자의 귀책사유 없이 임차인이 표준임대차계약서상의 계약기간이 시작된 날부터 2개월 이내에 입주하지 아니한 경우 공공주택사업자는 임대차계약을 해지할 수 있다.

2개월이 아니라 3개월이다(시행령 제47조제1호 — 공공주택사업자의 귀책사유 없이 계약기간 시작일부터 3개월 이내에 입주하지 아니한 경우).