관리단과 규약 — 건물을 굴리는 기구와 그 규범

관리인은 매년 회계연도가 종료되기 2개월 전에 정기 관리단집회를 소집하여야 한다.

회계연도 종료 후 3개월 이내다(제32조). 「종료되기 2개월 전」이 아니다 — 결산을 보고하는 자리이니 끝난 뒤에 여는 것이 당연하다.

관리인이 없는 경우에 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있으며, 이 정수는 규약으로 감경할 수 없다.

규약으로 감경할 수 있다(제33조제4항 후단). 5분의 1이라는 정수는 소집을 여는 문턱이고, 문턱을 낮추는 것은 구분소유자에게 유리하므로 규약으로 열어 둔 것이다. 임시 관리단집회 소집청구(제33조제2항)의 5분의 1도 마찬가지다.

관리단집회를 소집하려면 관리단집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하여야 하며, 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 없다.

규약으로 달리 정할 수 있다(제34조제1항 단서). 1주일은 기본값일 뿐이다.

관리단집회는 구분소유자 전원이 동의하면 소집절차를 거치지 아니하고 소집할 수 있다.

제35조 그대로다 — 구분소유자 전원이 동의하면 소집절차를 거치지 않고 소집할 수 있다. 소집절차는 「모르는 사람이 없게 하려는 것」이므로, 전원이 이미 알고 동의했다면 그 절차가 지킬 것이 없다.

구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 관리단집회의 목적사항에 관하여 이해관계가 있는 경우라도 관리단집회에 출석하여 의견을 진술할 수 없다.

의견을 진술할 수 있다(제40조제1항). 점유자는 의결권은 없지만 이해관계가 있으면 말할 자리는 준다 — 관리비·사용방법처럼 실제로 사는 사람에게 곧장 걸리는 사항이 있기 때문이다.

규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다.

제29조제1항 — 규약의 설정·변경·폐지는 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 찬성. 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 사람의 승낙까지 받아야 한다.

규약은 관리인 또는 구분소유자나 그 대리인으로서 건물을 사용하고 있는 자 중 1인이 보관하여야 한다.

제30조 — 규약은 관리인 또는 구분소유자나 그 대리인으로서 건물을 사용하고 있는 자 중 1인이 보관한다.

관리단집회는 집회소집통지한 사항에 관하여만 결의할 수 있다.

제36조 — 관리단집회는 통지한 사항에 관하여만 결의할 수 있다(규약으로 달리 정할 수 있고, 전원 동의가 있으면 예외다). 안 알린 안건을 그 자리에서 처리하면 못 온 사람이 다친다.

구분소유자는 관리단집회의 결의 내용이 법령 또는 규약에 위배되는 경우 집회 결의 사실을 안 날부터 90일 이내에 결의취소의 소를 제기하여야 한다.

「안 날부터 6개월 이내, 결의한 날부터 1년 이내」다(제42조의2). 90일이 아니다. 두 기간이 함께 걸리는 이중 제척기간이라, 늦게 알았더라도 결의한 날부터 1년이 지나면 다툴 수 없다 — 결의 위에 쌓인 법률관계를 언제까지나 흔들 수 없게 하려는 것이다.

관리위원회의 의사(議事)는 규약에 달리 정한 바가 없으면 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.

재적위원 과반수의 찬성이다(제26조의4제3항). 출석위원 과반수가 아니다. 출석 기준으로 하면 몇 사람만 모여도 결정이 나므로, 관리위원회처럼 작은 합의체에서는 재적을 기준으로 삼는다. 같은 법에서 관리단집회는 구분소유자와 의결권의 각 비율로, 관리위원회는 재적위원 과반수로 갈린다.

구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.

제24조제1항 — 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 한다.

관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다.

제24조제2항·제3항 — 관리인은 구분소유자일 필요가 없고, 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다.