관리단은 건물에 대하여 구분소유관계가 성립하면 당연히 설립되며 구분소유자 전원이 구성원이 된다(제23조) — 만들자고 결의해야 생기는 것이 아니다. 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 하고, 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다(제24조). 관리인은 관리단집회의 결의로 선임·해임되되 규약으로 관리위원회의 결의에 맡길 수 있다. 관리인은 매년 1회 이상 구분소유자와 점유자에게 사무를 보고해야 하고, 전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인은 모든 거래행위에 관하여 장부를 월별로 작성해 증빙서류와 함께 회계연도 종료일부터 5년간 보관해야 하며, 이해관계인은 열람이나 등본 교부를 청구할 수 있다(제26조). 관리단의 사무는 법이나 규약으로 관리인에게 위임한 것 외에는 관리단집회의 결의로 수행하며(제31조), 집회의 의사는 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결한다(제38조). 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 집회를 소집해 결의한 것으로 본다(제41조). 재건축 결의는 구분소유자와 의결권의 각 5분의 4 이상의 결의로 한다(제47조).
02이해하기
관리단이 당연 설립이라는 점이 이 법의 성격을 정한다. 구분소유관계가 생기는 순간 관리해야 할 공용부분이 함께 생기므로, 그것을 다룰 주체가 없는 순간이 있어서는 안 된다. 그래서 결성 절차를 두지 않고 법이 곧바로 세운다. 반대로 관리인은 10인 이상일 때에야 필수가 되는데, 소수라면 굳이 대표를 두지 않아도 함께 정할 수 있기 때문이다.
03핵심 포인트
관리단은 구분소유관계가 성립하면 당연히 설립된다(제23조).
구분소유자 10인 이상이면 관리인을 선임하여야 하고 임기는 2년의 범위(제24조).
관리인은 구분소유자가 아니어도 된다.
매년 1회 이상 보고, 전유부분 50개 이상이면 장부를 5년간 보관(제26조).
집회의 일반 의결 — 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수(제38조).
4분의 3 이상의 서면·전자적 합의는 집회 결의로 본다(제41조).
재건축 결의는 각 5분의 4 이상(제47조).
04한눈에 보기
관리단 (집합건물법)
구분소유관계가 성립하면 당연히 설립된다. 구분소유자 전원이 구성원이며 소유자 중심이다.
VS
입주자대표회의 (공동주택관리법)
선거로 구성한다. 동별 대표자로 이뤄지며 의무관리대상 공동주택에만 놓인다.
더 알아보기
재건축 결의가 5분의 4인 데서 보이는 것
재건축은 다수결로 소수의 소유권을 사실상 소멸시키는 결정이라 문턱이 가장 높다. 그래도 만장일치를 요구하지 않는 것은 한 사람의 반대로 건물 전체가 낡은 채 남는 것을 막기 위해서다. 대신 결의에 찬성하지 않은 구분소유자에게는 매도청구권이 행사되어 시가로 보상받고 나가게 하는 길을 함께 두었다. 높은 문턱과 보상 장치가 한 쌍으로 놓여야 다수결이 정당해진다.
05기출 지문
X
관리인은 매년 회계연도가 종료되기 2개월 전에 정기 관리단집회를 소집하여야 한다.
정기 관리단집회는 결산을 다루므로 관리인이 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 소집한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제32조).