리모델링 — 헐지 않고 고쳐 쓰는 길

공동주택의 소유자가 리모델링에 의하여 일부 공용부분(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 공용부분을 말한다)의 면적을 전유부분의 면적으로 변경한 경우에는 규약으로 달리 정하지 않는 한 그 소유자의 나머지 공용부분의 면적은 변하지 아니하는 것으로 본다.

리모델링으로 공용부분 일부를 전유부분으로 바꿔도 그 소유자의 나머지 공용부분 면적은 그대로로 보되, 규약으로 달리 정할 수 있다(주택법 제76조 제2항, 제3항).

리모델링주택조합이 동을 리모델링하는 경우 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담 명세가 적혀 있는 결의서에 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받아야 한다.

동을 리모델링하면 그 동의 구분소유자·의결권 각 75퍼센트 이상이 필요하고, 50퍼센트는 단지 전체 리모델링 때 동별로 받는 비율이다(주택법 시행령 별표 4 제1호 나목).

리모델링주택조합은 법인으로 한다.

리모델링주택조합의 법인격은 도시정비법의 정비사업조합 규정을 준용해 법인으로 한다(주택법 제76조 제5항).

공동주택의 관리주체가 리모델링을 하려는 경우 공사기간, 공사방법 등이 적혀 있는 동의서에 입주자 전체의 동의를 받아야 한다.

관리주체 등이 하는 리모델링은 조합과 달리 비율 동의가 아니라 입주자 전체의 동의가 필요하다(주택법 시행령 별표 4 제1호 가목).

수직증축형 리모델링의 설계자는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 구조기준에 맞게 구조설계도서를 작성하여야 한다.

수직증축형 리모델링은 구조 안전이 걸려 설계자가 국토교통부장관이 고시한 구조기준에 맞춰 구조설계도서를 만든다(주택법 제70조).

주택의 소유자 3분의 2 이상의 동의를 받은 경우 ｢공동주택관리법｣에 따른 입주자대표회의는 리모델링을 할 수 있다.

입주자대표회의가 리모델링하려면 소유자 3분의 2가 아니라 전원의 동의를 받아야 한다(주택법 제66조 제2항).

30세대 이상으로 세대수가 증가하는 리모델링을 허가하려는 경우에는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따라 설치된 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

도시계획위원회 심의를 거치는 세대수 증가형 리모델링은 30세대가 아니라 50세대 이상 늘어나는 경우다(주택법 제66조 제6항, 주택법 시행령 제76조 제2항).

증축형 리모델링이 아닌 경우에는 허가받은 리모델링 공사를 완료하였을 때 따로 사용검사를 받지 않아도 된다.

허가받은 리모델링 공사를 마치면 증축형이든 아니든 시장·군수·구청장의 사용검사를 받는다(주택법 제66조 제7항).

동(棟)을 리모델링하기 위하여 리모델링주택조합을 설립하려는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 과반수의 결의를 얻어야 한다.

동을 리모델링하려는 조합의 설립인가에는 그 동 구분소유자와 의결권 각 3분의 2 이상의 결의가 필요하다(주택법 제11조 제3항 제2호).

건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 대수선은 리모델링에 해당한다.

대수선은 15년 지난 공동주택의 증축, 세대수 증가형 증축과 함께 주택법상 리모델링에 든다(주택법 제2조 제25호 가목).

세대수가 증가되는 리모델링을 하는 경우에는 권리변동계획을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 한다.

세대수가 늘어나는 리모델링만 기존 주택의 권리변동·비용분담을 정한 계획을 세워 승인·허가를 받는다(주택법 제67조).

시장ㆍ군수ㆍ구청장은 수직증축형 리모델링을 하려는 자가「건축법」에 따른 건축위원회의 심의를 요청하는 경우 구조계획상 증축범위의 적정성 등에 대하여 대통령령으로 정하는 전문기관에 안전성 검토를 의뢰하여야 한다.

수직증축형 리모델링의 건축위원회 심의 요청이 오면 시장·군수·구청장은 전문기관에 구조 안전성 검토를 반드시 맡긴다(주택법 제69조 제1항).