리모델링 — 헐지 않고 고쳐 쓰는 길

공동주택의 소유자가 리모델링에 의하여 일부 공용부분(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 공용부분을 말한다)의 면적을 전유부분의 면적으로 변경한 경우에는 규약으로 달리 정하지 않는 한 그 소유자의 나머지 공용부분의 면적은 변하지 아니하는 것으로 본다.

법 제76조제2항 그대로다 — 일부 공용부분의 면적을 전유부분으로 바꾸어도 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조에도 불구하고 그 소유자의 나머지 공용부분 면적은 변하지 않는 것으로 본다(제3항에 따라 규약으로 달리 정할 수 있다). 리모델링 때마다 지분이 흔들리지 않게 고정해 두는 특례다.

리모델링주택조합이 동을 리모델링하는 경우 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담 명세가 적혀 있는 결의서에 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받아야 한다.

각 75퍼센트 이상이다(시행령 별표 4 제1호 나목). 동을 리모델링하는 경우 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의를 받아야 한다. 50퍼센트가 나오는 자리는 「주택단지 전체를 리모델링할 때의 각 동별 요건」이다 — 단지 전체는 전체 75퍼센트 ＋ 각 동 50퍼센트로 두 겹인데, 이 선지는 그중 아래 숫자를 끌어다 붙였다.

리모델링주택조합은 법인으로 한다.

주택법 안에 「리모델링주택조합은 법인으로 한다」는 문장이 없다. 근거는 리모델링 특례 조문의 준용에 있다 — 법 제76조제5항이 「리모델링주택조합의 법인격에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」 제38조를 준용한다」고 하고, 그 제38조제1항이 「조합은 법인으로 한다」이다. 조합 설립 조문(제11조)만 뒤져서는 못 찾는 자리라, 준용 규정을 타고 가야 답이 나온다.

공동주택의 관리주체가 리모델링을 하려는 경우 공사기간, 공사방법 등이 적혀 있는 동의서에 입주자 전체의 동의를 받아야 한다.

시행령 별표 4 제1호 가목 — 입주자·사용자 또는 관리주체가 리모델링하려면 동의서에 입주자 전체의 동의를 받는다.

수직증축형 리모델링의 설계자는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 구조기준에 맞게 구조설계도서를 작성하여야 한다.

수직증축형 리모델링의 설계자는 국토교통부장관이 고시하는 구조기준에 맞게 구조설계도서를 작성한다(법 제70조). 위로 올리는 일이라 구조 안전이 따로 걸린다.

주택의 소유자 3분의 2 이상의 동의를 받은 경우 ｢공동주택관리법｣에 따른 입주자대표회의는 리모델링을 할 수 있다.

소유자 전원의 동의를 받아야 한다(법 제66조제2항, 시행령 별표 4 제1호 다목). 3분의 2가 아니다 — 입주자대표회의는 소유자를 대신해 리모델링을 결의하는 자리가 아니므로, 대신하려면 전원이 맡겨야 한다.

30세대 이상으로 세대수가 증가하는 리모델링을 허가하려는 경우에는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따라 설치된 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

50세대 이상으로 세대수가 증가하는 경우다(법 제66조제6항, 시행령). 30세대가 아니다.

증축형 리모델링이 아닌 경우에는 허가받은 리모델링 공사를 완료하였을 때 따로 사용검사를 받지 않아도 된다.

증축형인지와 무관하게 사용검사를 받아야 한다(법 제66조제7항 — 공사를 완료했을 때에는 시장·군수·구청장의 사용검사를 받아야 하며, 사용검사에 관하여는 제49조를 준용한다).

동(棟)을 리모델링하기 위하여 리모델링주택조합을 설립하려는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 과반수의 결의를 얻어야 한다.

각 75퍼센트 이상이다(시행령 별표 4 제1호 나목 — 동을 리모델링하는 경우 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상). 과반수가 아니다. 50퍼센트가 나오는 자리는 「주택단지 전체를 리모델링할 때의 각 동별 요건」이다.

건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 대수선은 리모델링에 해당한다.

제2조제25호 가목 — 대수선은 리모델링에 해당한다. 리모델링은 대수선 · 사용검사일부터 15년이 지난 공동주택의 증축 · 세대수 증가형 증축(수직증축 포함) 을 아우르는 말이다.

세대수가 증가되는 리모델링을 하는 경우에는 권리변동계획을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 한다.

제67조 — 세대수가 증가되는 리모델링을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동·비용분담 등에 관한 권리변동계획을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 한다. 세대가 늘면 각자의 지분과 부담금이 다시 짜이므로, 공사에 들어가기 전에 그 셈을 못박아 두라는 것이다.

시장ㆍ군수ㆍ구청장은 수직증축형 리모델링을 하려는 자가「건축법」에 따른 건축위원회의 심의를 요청하는 경우 구조계획상 증축범위의 적정성 등에 대하여 대통령령으로 정하는 전문기관에 안전성 검토를 의뢰하여야 한다.

제69조제1항 — 시장·군수·구청장은 수직증축형 리모델링을 하려는 자가 건축위원회 심의를 요청하면 구조계획상 증축범위의 적정성 등에 대하여 전문기관에 안전성 검토를 의뢰하여야 한다(재량이 아니다). 남의 집 위에 층을 얹는 일이라 검토를 건너뛸 여지를 두지 않았다.