임대차계약과 임대료 — 등록의 대가로 지는 세 가지 제약

임대사업자는 등록일 등 정해진 시점부터 임대의무기간 동안 계속 임대하여야 하며 그 기간이 지나지 않으면 양도할 수 없다(제43조). 다만 시장·군수·구청장에게 신고한 뒤 다른 임대사업자에게 양도할 수 있고 이때 양수인은 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계하며 그 뜻을 계약서에 명시해야 한다. 부도·파산 등 경제적 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우 등에는 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게도 양도할 수 있다. 임대료는 최초 임대료를 임대사업자가 정하되(공공지원은 국토교통부령의 기준에 따라), 임대기간 동안 증액을 청구할 때에는 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수·인근 임대료 변동률·세대 수 등을 고려한 비율을 초과하지 못하고, 증액 청구는 계약 또는 약정한 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(제44조). 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하는 등 정해진 사유가 없으면 등록되어 있는 기간 동안 계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 없고, 반대로 임차인은 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정되는 경우 등에는 해제·해지할 수 있다(제45조). 표준임대차계약서의 사용이 강제되며 임대료 증액 제한과 계약기간, 임대보증금 보증에 관한 사항이 담긴다(제47조).

세 제약이 한 줄로 이어진다 — 오래 빌려주게 하고(의무기간), 많이 못 올리게 하고(5퍼센트·1년), 함부로 내보내지 못하게 한다(해지 제한). 셋 중 하나만 빠져도 나머지가 무력해진다. 기간만 묶으면 임대료를 올려 내쫓고, 임대료만 묶으면 계약을 거절해 내보내며, 해지만 막으면 기간이 끝나자마자 팔아 버린다. 규제는 늘 이렇게 세트로 읽어야 한다.