시설관리와 행위허가 — 오래 쓰기 위한 계획과 손대기 전의 문턱

장기수선계획은 300세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택, 주택 외의 시설과 주택을 같은 건축물로 지은 건축물을 건설·공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자가 공용부분에 대하여 수립해 사용검사를 신청할 때 제출하고 사용검사권자가 관리주체에게 인계한다(제29조). 입주자대표회의와 관리주체는 3년마다 검토하고 필요하면 조정하되, 주요 시설을 신설하는 등 관리 여건상 필요해 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받으면 3년이 지나기 전에도 조정할 수 있다. 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체·보수에 쓰려고 소유자로부터 징수해 적립하며, 입주자 과반수의 서면동의가 있으면 조정등의 비용, 하자진단·감정 비용과 그 청구 비용에도 쓸 수 있다(제30조). 안전관리계획은 의무관리대상 공동주택의 관리주체가 수립하고 시설물별로 안전관리자·안전관리책임자를 지정해 시행하며, 경비업무 종사자와 지정된 안전관리자·책임자는 방범교육과 안전교육을 받아야 한다(제32조). 행위허가는 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외로 쓰거나 증축·개축·대수선하는 등의 행위를 할 때 면적·세대수·동의 비율에 관한 기준에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고하는 제도다(제35조).

이 장의 두 축은 미리 정해 두는 것과 함부로 손대지 못하게 하는 것이다. 장기수선계획과 안전관리계획이 앞을 맡고 행위허가가 뒤를 맡는다. 그리고 장기수선충당금을 소유자에게서 걷는 것이 이 구조의 핵심이다 — 주요 시설의 수명은 몇십 년인데 사는 사람은 몇 해마다 바뀌므로, 오래 남는 가치를 만드는 비용은 오래 가진 사람이 대야 한다.