개념 정리
건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도·규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받는다(제11조). 시장·군수가 그런 건축물을 허가하려면 미리 도지사의 승인을 받아야 한다. 허가를 받으면 다른 법률의 인·허가가 의제되고, 허가를 받은 날부터 2년(공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 않으면 허가가 취소되는 것이 원칙이나 정당한 사유가 있으면 1년의 범위에서 연장된다. 건축신고는 허가 대상이라도 규모가 작으면 신고로 갈음하는 제도로, 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내의 증축·개축·재축(3층 이상 건축물은 그 부분의 바닥면적 합계가 연면적의 10분의 1 이내), 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축 등이 든다(제14조). 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. 공사를 마치고 그 건축물을 쓰려면 감리완료보고서와 공사완료도서 등을 첨부해 허가권자에게 사용승인을 신청해야 하고, 허가권자는 정해진 기간에 검사해 합격한 건축물에 사용승인서를 내준다(제22조).
이해하기
허가와 신고를 가르는 잣대는 규모와 지역이다. 작고 한적한 곳의 공사까지 허가라는 무거운 절차를 밟게 하면 행정도 국민도 지치므로, 면적과 층수와 용도지역으로 선을 그어 신고로 낮췄다. 다만 신고를 하면 허가를 받은 것으로 「본다」고 적어 두었으므로, 신고가 허가보다 가벼운 절차일 뿐 무허가로 지어도 된다는 뜻이 아니다.
핵심 포인트
- 원칙 — 시장·군수·구청장의 허가, 21층 이상 등은 특별시장·광역시장(제11조).
- 시장·군수는 그런 건축물을 허가하려면 도지사의 승인을 받아야 한다.
- 허가를 받으면 다른 법률의 인·허가가 의제된다.
- 건축신고 — 85제곱미터 이내 증축·개축·재축, 관리·농림·자연환경보전지역의 200제곱미터 미만 3층 미만 등(제14조).
- 신고를 하면 허가를 받은 것으로 본다.
- 사용승인을 받아야 그 건축물을 쓸 수 있다(제22조).