입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 동별 대표자로 구성하며, 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로·층별로 구획할 수 있다(제14조). 하나의 단지를 여러 공구로 나누어 순차 건설하는 경우 먼저 입주한 공구의 입주자등이 구성할 수 있고, 다음 공구의 입주예정자 과반수가 입주하면 다시 구성해야 한다. 동별 대표자는 서류 제출 마감일을 기준으로 해당 단지에서 주민등록을 마친 뒤 대통령령으로 정하는 기간 이상 계속 거주하고 해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하는 입주자 중에서 보통·평등·직접·비밀선거로 뽑는다. 입주자인 후보자가 없는 선거구에서는 사용자도 선출될 수 있다. 결격사유로는 미성년자·피성년후견인·피한정후견인, 복권되지 않은 파산자, 이 법과 주택법·민간임대주택법·공공주택 특별법·건축법·집합건물법 위반으로 금고 이상의 실형을 선고받고 집행이 끝나거나 면제된 날부터 2년이 지나지 않은 사람 등이 있으며, 해당하면 자격을 상실한다. 임원은 회장·감사·이사를 두며 선출 방법은 관리규약으로 정한다.
02이해하기
동별 대표자의 자격을 「거주」에 걸어 둔 것이 이 제도의 성격을 보여 준다. 그 단지에 실제로 사는 사람이 그 단지의 일을 정한다는 것이며, 그래서 소유자라도 살지 않으면 원칙적으로 나설 수 없다. 다만 입주자 후보가 없는 선거구까지 비워 둘 수는 없으므로 사용자에게 문을 열어 두었다. 원칙과 예외의 순서를 뒤집어 읽으면 결론이 어긋난다.
03핵심 포인트
4명 이상으로 구성하고 선거구는 관리규약으로 정한다(제14조).
동별 대표자는 해당 단지 거주 요건을 갖춘 입주자 중에서 선출한다.
입주자 후보가 없는 선거구에서만 사용자도 될 수 있다.
보통·평등·직접·비밀선거로 뽑는다.
결격 — 미성년자·피성년후견인·피한정후견인, 복권되지 않은 파산자, 관련 법 위반 실형 후 2년 미경과 등.
순차 건설이면 다음 공구 과반수 입주 시 다시 구성한다.
04한눈에 보기
입주자
소유자와 그 배우자·직계존비속. 동별 대표자가 될 수 있는 것이 원칙이고 장기수선충당금을 부담한다.
VS
사용자
임차인 등 사는 사람. 입주자 후보가 없는 선거구에서만 동별 대표자가 될 수 있다.
더 알아보기
입주자대표회의가 비법인사단인 데서 나오는 것
입주자대표회의는 규약과 대표자와 의결기구를 갖추고 구성원이 바뀌어도 이어지므로 법인 아닌 사단의 실체를 갖춘다. 그래서 자기 이름으로 소송의 당사자가 될 수 있다. 다만 공용부분의 소유자는 어디까지나 구분소유자들이므로, 관리 권한을 갖는 것과 소유자로서 처분할 수 있는 것은 층이 다르다. 이 구별을 놓치면 관리 주체가 소유자의 권리까지 처분할 수 있는 것처럼 읽히게 된다.
05기출 지문
O
입주자대표회의는 4명 이상으로 구성한다.
입주자대표회의는 동별 세대수에 비례해 관리규약으로 정한 선거구에서 뽑힌 동별 대표자 4명 이상으로 구성한다(공동주택관리법 제14조 제1항).