감독과 분쟁조정 — 어긋났을 때 누가 나서는가

미학습

읽고 나면 회독 완료

개념 정리

지방자치단체의 장은 공동주택 관리의 적정성을 확보하기 위하여 관리주체·입주자대표회의 등에 보고나 자료 제출을 명하고 소속 공무원에게 조사·검사하게 할 수 있으며, 이 법이나 명령·처분을 위반한 때에는 시정을 명하거나 필요한 조치를 할 수 있다. 감사도 열려 있어 입주자등의 일정 비율 이상이 요청하면 지방자치단체의 장이 감사를 실시할 수 있고, 그 결과를 공개한다. 공동주택관리 분쟁조정위원회는 공동주택 관리에서 생기는 분쟁을 조정하기 위해 국토교통부에 중앙분쟁조정위원회를, 시·군·구에 지방분쟁조정위원회를 둔다(제71조). 다루는 분쟁은 입주자대표회의의 구성·운영, 관리주체·관리사무소장의 업무, 관리비·사용료·장기수선충당금의 징수와 사용, 공동주택의 유지·보수·개량, 리모델링 등이다. 다만 하자담보책임과 하자보수에 관한 분쟁은 하자심사·분쟁조정위원회의 몫이라 여기서 갈린다. 조정이 성립하면 그 내용은 당사자 사이에 효력을 가지며, 위원회는 분쟁의 성격에 따라 중앙과 지방의 관할이 나뉘어 여러 시·군·구에 걸치거나 규모가 큰 사건은 중앙이 맡는다.

이해하기

두 위원회를 헷갈리지 않는 잣대는 누구와 누구의 다툼인가다. 지은 사람과 사는 사람 사이의 다툼(하자)은 하자심사·분쟁조정위원회로 가고, 사는 사람들끼리 또는 관리하는 사람과의 다툼은 공동주택관리 분쟁조정위원회로 간다. 같은 단지에서 벌어진 일이라도 상대가 누구냐에 따라 문이 갈리므로, 사안을 만나면 먼저 이 물음을 세워야 한다.

핵심 포인트

지자체의 장은 보고·자료 제출 명령과 조사·검사를 할 수 있다.
입주자등의 일정 비율 이상이 요청하면 감사를 실시할 수 있다.
중앙(국토교통부)과 지방(시·군·구) 분쟁조정위원회를 둔다(제71조).
다루는 것 — 대표회의 구성·운영, 관리주체 업무, 관리비·장기수선충당금, 유지·보수, 리모델링.
하자에 관한 분쟁은 하자심사·분쟁조정위원회의 몫이다.

한눈에 보기

공동주택관리 분쟁조정위원회

관리를 둘러싼 다툼을 다룬다. 입주자·대표회의·관리주체 사이의 분쟁이다.

하자심사·분쟁조정위원회

하자를 둘러싼 다툼을 다룬다. 사업주체와 입주자 사이의 분쟁이며 하자 여부 판정도 겸한다.

더 알아보기

조정이 소송보다 앞서는 이유와 그 한계

관리 분쟁은 금액이 크지 않으면서 당사자가 계속 한 단지에서 마주쳐야 하는 관계다. 소송으로 이겨도 이웃으로 남아야 하므로 조정이 훨씬 알맞다. 그래서 위원회를 두고 절차를 가볍게 열어 두었다. 다만 조정은 당사자가 응해야 성립하므로 한쪽이 끝내 거부하면 결국 소송으로 갈 수밖에 없고, 그때는 조정 과정에서 정리된 쟁점이 소송의 출발점이 된다.