지방자치단체의 장은 공동주택 관리의 적정성을 확보하기 위하여 관리주체·입주자대표회의 등에 보고나 자료 제출을 명하고 소속 공무원에게 조사·검사하게 할 수 있으며, 이 법이나 명령·처분을 위반한 때에는 시정을 명하거나 필요한 조치를 할 수 있다. 감사도 열려 있어 입주자등의 일정 비율 이상이 요청하면 지방자치단체의 장이 감사를 실시할 수 있고, 그 결과를 공개한다. 공동주택관리 분쟁조정위원회는 공동주택 관리에서 생기는 분쟁을 조정하기 위해 국토교통부에 중앙분쟁조정위원회를, 시·군·구에 지방분쟁조정위원회를 둔다(제71조). 다루는 분쟁은 입주자대표회의의 구성·운영, 관리주체·관리사무소장의 업무, 관리비·사용료·장기수선충당금의 징수와 사용, 공동주택의 유지·보수·개량, 리모델링 등이다. 다만 하자담보책임과 하자보수에 관한 분쟁은 하자심사·분쟁조정위원회의 몫이라 여기서 갈린다. 조정이 성립하면 그 내용은 당사자 사이에 효력을 가지며, 위원회는 분쟁의 성격에 따라 중앙과 지방의 관할이 나뉘어 여러 시·군·구에 걸치거나 규모가 큰 사건은 중앙이 맡는다.
02이해하기
두 위원회를 헷갈리지 않는 잣대는 누구와 누구의 다툼인가다. 지은 사람과 사는 사람 사이의 다툼(하자)은 하자심사·분쟁조정위원회로 가고, 사는 사람들끼리 또는 관리하는 사람과의 다툼은 공동주택관리 분쟁조정위원회로 간다. 같은 단지에서 벌어진 일이라도 상대가 누구냐에 따라 문이 갈리므로, 사안을 만나면 먼저 이 물음을 세워야 한다.
03핵심 포인트
지자체의 장은 보고·자료 제출 명령과 조사·검사를 할 수 있다.
입주자등의 일정 비율 이상이 요청하면 감사를 실시할 수 있다.
중앙(국토교통부)과 지방(시·군·구) 분쟁조정위원회를 둔다(제71조).
다루는 것 — 대표회의 구성·운영, 관리주체 업무, 관리비·장기수선충당금, 유지·보수, 리모델링.
하자에 관한 분쟁은 하자심사·분쟁조정위원회의 몫이다.
04기출 지문
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분쟁조정위원회는 공동주택 전유부분의 유지ㆍ보수ㆍ개량 등에 관한 사항을 심의ㆍ 조정한다.
분쟁조정위원회가 다루는 것은 공용부분의 유지·보수·개량 등이다(법 제71조제2항). 전유부분은 각자의 것이라 조정 대상이 아니다.
500세대 이상이다(법 제72조제1항제4호 ＋ 시행령 제82조의2제1호). 300세대가 아니다.
중앙분쟁조정위원회의 관할 넷 — ① 둘 이상의 시·군·구에 걸친 분쟁 ② 지방분쟁조정위원회가 설치되지 않은 시·군·구의 분쟁 ③ 쌍방이 합의하여 신청한 분쟁 ④ 대통령령이 정하는 분쟁(500세대 이상 단지의 분쟁 · 지방위원회가 스스로 조정하기 곤란하다며 이송한 분쟁). 나머지는 지방 관할이다.
중앙분쟁조정위원회에는 공인회계사ㆍ세무사ㆍ건축사의 자격이 있는 사람으로서 10년 이상 근무한 사람이 3명 이상 포함되어야 한다.
「3명 이상 포함되어야 하는 것」은 제3호 — 판사·검사 또는 변호사의 직에 「6년 이상」 재직한 사람이다(법 제73조제2항 후단).
이 선지는 호를 바꿔 놓았다. 공인회계사·세무사·건축사·감정평가사·공인노무사는 제4호이고 그 요건이 10년 이상 근무이지만, 3명 이상 포함 요건은 제4호가 아니라 제3호에 걸린다. 조정은 결국 법률 판단이 뼈대라 법조인을 최소 인원 이상 반드시 넣게 한 것이다.
분쟁조정위원회는 여러 사람이 공동으로 조정의 당사자가 되는 사건의 당사자들에게 3명 이하의 사람을 대표자로 선정하도록 권고할 수 있다.
여러 사람이 공동으로 당사자가 되는 사건에서는 3명 이하를 대표자로 선정하도록 권고할 수 있다.
「권고」라는 말이 요점이다 — 강제로 대표를 세우면 나머지 당사자의 절차권을 뺏는 것이 되므로, 권고에 그치고 응하지 않아도 조정은 진행된다. 그럼에도 이 규정을 둔 까닭은, 공동주택 분쟁은 당사자가 수십·수백 명이 되기 쉬워 대표 없이는 조정 자체가 굴러가지 않기 때문이다.