사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생하면 입주자·입주자대표회의·관리주체·집합건물법상 관리단 또는 공공임대주택의 임차인등의 청구에 따라 하자를 보수해야 한다(제37조). 담보책임기간은 내력구조부별·시설공사별로 10년 이내의 범위에서 정해지며, 지반공사와 기둥·내력벽 등 주요구조부는 10년, 그 밖의 시설공사는 공종에 따라 2년·3년·5년으로 갈린다. 기산점은 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일이다. 하자보수보증금은 사업주체가 하자보수를 보장하기 위해 담보책임기간 동안 예치하는 돈으로 국가·지방자치단체·LH·지방공사인 사업주체는 예치하지 않는다(제38조). 입주자대표회의등은 이를 하자심사·분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 등에 따른 하자보수비용 등 정해진 용도로만 써야 하고, 의무관리대상 공동주택은 사용 후 30일 이내에 사용내역을 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다. 하자심사·분쟁조정위원회는 하자 여부를 판정하고 분쟁을 조정·재정하며, 하자심사와 분쟁조정은 신청을 받은 날부터 60일(공용부분은 90일) 이내에 절차를 완료해야 한다(제45조).
02이해하기
하자 제도에서 가장 자주 어긋나는 것이 기산점이다. 전유부분은 그 세대에 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일부터 센다. 세대마다 입주 시기가 다르니 전유부분은 각자 다르게 흐르고, 공용부분은 단지 전체가 한 날에 시작한다. 그리고 하자보수보증금의 보증기간을 공용부분 기준으로 기산하도록 못 박은 것도, 하나의 기준으로 묶지 않으면 관리가 불가능하기 때문이다.
03핵심 포인트
담보책임기간 — 10년 이내 범위에서 공종별로, 주요구조부는 10년.
기산점 — 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일.
하자보수 청구권자 — 입주자·입주자대표회의·관리주체·관리단·공공임대 임차인등(제37조).
국가·지자체·LH·지방공사는 하자보수보증금을 예치하지 않는다(제38조).
보증금 사용 후 30일 이내에 사용내역을 신고해야 한다.
하자심사·분쟁조정은 60일(공용부분 90일) 이내에 완료(제45조).
04한눈에 보기
하자심사
이것이 하자인지 아닌지를 판정한다. 사실 판단이며 그 결과가 보수 의무의 근거가 된다.
VS
분쟁조정·재정
당사자 사이의 다툼을 조정하거나 재정한다. 관계를 매듭짓는 절차이며 성립하면 효력이 따른다.
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공공이 하자보수보증금을 예치하지 않는 까닭
하자보수보증금은 사업주체가 사라지거나 돈이 없어 하자를 고쳐 주지 못할 때를 대비한 담보다. 국가·지방자치단체·LH·지방공사는 파산해 사라질 우려가 없으므로 그 담보를 미리 잡아 둘 실익이 없다. 담보 제도가 「의무를 지우는 것」이 아니라 「의무를 이행하지 못할 위험에 대비하는 것」임을 보여 주는 예외이며, 다른 법의 보증금 제도에서도 같은 논리로 공공이 빠지는 자리가 나온다.
05기출 지문
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｢주택법｣에 따른 리모델링을 수행한 시공자는 공동주택의 하자에 대하여 수급인의 담보책임을 진다.
담보책임 주체에는 사업주체·분양 건축주 외에 리모델링 시공자도 들고, 이때 책임은 분양이 아닌 수급인의 담보책임이다(공동주택관리법 제36조 제1항 제4호).