개념 정리
주택관리업을 하려는 자는 시장·군수·구청장에게 등록해야 하며 자본금과 기술인력·장비 요건을 갖춰야 한다. 관리주체의 업무는 공용부분의 유지·보수 및 안전관리, 단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거, 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 납부 대행, 장기수선충당금의 징수·적립·관리, 관리규약으로 정한 사항의 집행, 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 등이다(제63조). 의무관리대상 공동주택을 관리하는 자는 주택관리사를 관리사무소장으로 배치해야 하며, 대통령령으로 정하는 세대수 미만이면 주택관리사보를 배치할 수 있다(제64조). 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리해 입주자등의 권익을 보호하기 위해 업무를 집행하며, 그 업무에 대하여 입주자대표회의와 입주자등은 법령에 위반되는 지시를 하거나 부당하게 간섭하는 행위를 하여서는 아니 된다(제65조). 관리사무소장의 손해배상책임은 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에 생기며, 이를 보장하기 위해 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁해야 한다(제66조).
이해하기
제65조가 이 절의 무게중심이다. 관리사무소장은 입주자대표회의가 고르거나 주택관리업자가 배치하지만, 그 업무는 법령과 관리규약에 따라 독립해서 해야 한다. 고용한 쪽의 지시를 그대로 따라야 한다면 법이 요구하는 자격도 손해배상책임도 뜻을 잃는다. 자격을 요구하고 책임을 지우면서 동시에 간섭을 막아 준 세 조문이 한 묶음으로 읽혀야 한다.
핵심 포인트
- 주택관리업은 시장·군수·구청장에게 등록해야 한다.
- 관리주체의 업무 — 공용부분 유지·보수와 안전관리, 경비·청소·소독, 관리비 징수와 납부 대행 등(제63조).
- 의무관리대상에는 주택관리사를 관리사무소장으로 배치, 일정 세대수 미만은 주택관리사보(제64조).
- 부당한 간섭 금지 — 법령 위반 지시나 부당 간섭을 해서는 안 된다(제65조).
- 고의·과실로 재산상 손해를 입히면 배상책임, 보증보험·공제·공탁으로 보장(제66조).