사업계획승인을 받아 건설되는 주택을 설계하는 자는 대통령령으로 정하는 설계도서 작성기준에 맞게 설계해야 하고, 시공자는 설계도서에 맞게 시공해야 한다(제33조). 주택건설기준은 대통령령으로 정해지며 소음·구조·환기·방음·배치·주차장·비상급수시설·놀이터 등이 여기 들어간다. 장수명 주택은 오래 쓰도록 지은 주택으로, 국토교통부장관이 건설기준을 고시하고 인증제도를 시행하며 대통령령으로 정하는 호수 이상을 공급하려는 사업주체는 일정 등급 이상을 인정받아야 한다(제38조). 감리는 사업계획승인권자가 감리자를 지정하며(제43조), 감리자는 감리원을 배치해 설계도서대로 시공하는지, 건축자재가 기준에 맞는지를 확인하고 품질관리·안전관리를 지도·감독한다(제44조). 다른 법률에 따른 감리자(전력기술·정보통신·소방시설)와 서로 협력해야 하며, 감리자는 그들의 자료를 근거로 전체 감리계획서를 작성해 착수 전에 사업계획승인권자에게 보고한다(제45조). 공사가 끝나면 시장·군수·구청장의 사용검사를 받아야 하고, 공구별로 나누어 받는 분할 사용검사와 승인조건 미이행 등의 사유가 있을 때의 동별 사용검사가 열려 있다(제49조). 사용검사를 받으면 의제된 인·허가의 사용승인·준공검사를 받은 것으로 본다.
02이해하기
감리 규정에서 눈여겨볼 것은 감리자를 사업주체가 아니라 승인권자가 지정한다는 점이다. 돈을 주는 사람이 감시자를 고르면 감시가 되지 않기 때문이다. 여러 법률의 감리자가 따로 서 있는 것도 각 분야의 전문성이 다르기 때문인데, 그러다 보면 아무도 전체를 보지 않게 되므로 주택법의 감리자에게 전체 감리계획서를 모아 보고하게 했다.
03핵심 포인트
설계자는 설계도서 작성기준에 맞게 설계해야 한다(제33조).
장수명 주택 — 일정 호수 이상이면 정해진 등급 이상을 받아야 한다(제38조).
감리자는 사업계획승인권자가 지정한다(제43조).
감리자의 업무 — 설계도서 적합 여부와 건축자재 기준 적합 여부의 확인(제44조).
전력·정보통신·소방 감리자와 협력하고 전체 감리계획서를 보고한다(제45조).
분할 사용검사(공구별)와 동별 사용검사가 있다(제49조).
04한눈에 보기
분할 사용검사
공구를 나누어 승인받은 경우 완공된 공구별로 받는다. 처음부터 나누어 짓기로 한 사업이다.
VS
동별 사용검사
승인조건 미이행 등 사유가 생겼을 때 공사가 끝난 동만 먼저 받는다. 예외적으로 열리는 길이다.
더 알아보기
사업주체가 파산했을 때 사용검사를 누가 받는가
사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없게 되면 그 주택의 시공을 보증한 자나 입주예정자가 대신 받을 수 있다. 사용검사를 못 받으면 입주도 소유권이전등기도 막혀 입주예정자가 통째로 발이 묶이기 때문이다. 사업주체가 사라진 자리를 절차법이 메워 주는 장치이며, 주택법이 「짓는 사람의 법」이면서 동시에 「사는 사람의 법」임을 보여 주는 조문이다.
05기출 지문
O
ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
ㄱ·ㄴ은 법률이, ㄷ·ㄹ은 시행령이 정한 감리자 업무라 넷 모두 해당한다(주택법 제44조 제1항 제1호, 제2호, 주택법 시행령 제49조 제1항 제3호, 제5호).