주택의 건설과 감리·사용검사 — 짓는 동안과 다 지은 뒤

ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

넷 다 감리자의 업무다. 법 제44조제1항이 「설계도서대로 시공하는가·자재가 기준에 맞는가」를 적고, 시행령 제49조제1항이 「시공계획·예정공정표·시공도면의 검토, 공정이 지연됐을 때의 대책 확인」까지 넓힌다. 감리는 다 지어진 뒤에 보는 검사가 아니라 짓는 동안 옆에서 보는 일이라, 자재와 도면과 일정이 모두 그 눈 안에 들어온다.

감리자는 그의 업무를 수행하면서 위반 사항을 발견하였을 때에는 지체 없이 시공자 및 사업주체에게 위반 사항을 시정할 것을 통지하고, 14일 이내에 사업계획승인권자에게 그 내용을 보고하여야 한다.

7일 이내다(법 제44조제3항). 14일이 아니다. 위반 사항은 공사가 더 올라가기 전에 멈춰야 하므로 보고 기한이 짧다 — 같은 조 제4항이 「시정 통지를 받으면 즉시 공사를 중지하라」고 잇는 것과 한 결이다.

사업주체는 감리자와 「주택법」제43조제3항에 따른 계약을 체결한 경우 사업계획승인권자에게 계약 내용을 통보하여야 하며, 이 경우 통보를 받은 사업계획승인권자는 즉시 사업주체 및 감리자에게 공사감리비 예치 및 지급 방식에 관한 내용을 안내하여야 한다.

사업주체가 감리 계약 내용을 통보하면 사업계획승인권자가 공사감리비 예치·지급 방식을 즉시 안내한다. 감리비를 승인권자가 맡아 두었다가 주는 구조(시행규칙 제18조의2)로 들어가는 입구다.

사업계획승인권자는 감리자가 감리업무 수행 중 발견한 위반 사항을 알고도 묵인한 경우 감리자를 교체하고, 그 감리자에 대하여는 1년의 범위에서 감리업무의 지정을 제한할 수 있다.

위반 사항을 알고도 묵인하면 감리자를 교체하고 1년의 범위에서 감리업무 지정을 제한할 수 있다.

주택건설공사에 대하여 「건설기술 진흥법」제55조에 따른 품질시험을 하였는지 여부의 확인은 감리자의 업무에 해당한다.

법 제44조제1항제3호 — 「건설기술 진흥법」 제55조에 따른 품질시험을 하였는지 여부의 확인은 감리자의 업무다.

예정공정표보다 공사가 지연된 경우 대책의 검토 및 이행 여부의 확인은 감리자의 업무에 해당한다.

시행령 제49조제1항제5호 — 예정공정표보다 지연된 경우 대책의 검토 및 이행 여부 확인.

입주예정자는 사용검사 또는 임시 사용승인을 받은 후가 아니면 주택을 사용할 수 없다.

법 제49조제4항 — 사용검사 또는 임시 사용승인을 받은 후가 아니면 주택을 사용하거나 사용하게 할 수 없다.

사업주체는 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 해당 주택을 방문하여 공사 상태를 미리 점검할 수 있게 하여야 한다.

법 제48조의2 — 사전방문. 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 직접 들어와 공사 상태를 보게 한다.

사업주체가 정당한 이유 없이 사용검사를 위한 절차를 이행하지 아니하는 경우에는 입주예정자가 사용검사를 받을 수 있다.

법 제49조제3항제2호 — 사업주체가 정당한 이유 없이 절차를 이행하지 않으면 시공보증자·시공자 또는 입주예정자가 사용검사를 받을 수 있다.

입주예정자는 사전방문 결과 하자가 있다고 판단하는 경우 사용검사 이전이라도 사업주체에게 보수공사 등 적절한 조치를 요청할 수 있다.

사전방문에서 하자가 있다고 판단하면 사용검사 이전이라도 보수공사 등 조치를 요청할 수 있다 — 사용검사 전이어야 고치라고 할 힘이 있기 때문이다.

지방공사가 건설하는 300세대 이상인 공동주택의 경우 공동주택 품질점검단으로부터 시공품질에 대한 점검을 받아야 한다.

지방공사가 짓는 것은 품질점검단 점검 대상이 아니다. 시행령 제53조의5제1항은 대상을 「법 제2조제10호 다목 및 라목에 해당하는 사업주체가 건설하는 300세대 이상인 공동주택」으로 못 박았다. 제2조제10호의 사업주체는 가. 국가·지방자치단체 / 나. 한국토지주택공사 또는 지방공사 / 다. 등록사업자 / 라. 그 밖에 사업계획승인을 받아 시행하는 자 넷인데, 점검 대상은 다목·라목(민간)뿐이고 가목·나목(국가·지자체·LH·지방공사)은 빠진다. 공공이 짓는 것은 이미 다른 검사 체계가 걸려 있어 이중으로 얹지 않은 것이다. (다만 시·도지사가 필요하다고 인정하면 조례로 300세대 미만까지 넓힐 수 있다는 단서는 있다.)

주택의 소유자들이 甲에게 해당 토지에 대한 매도청구를 하는 경우 공시지가를 기준으로 하여야 한다.

시가로 매도할 것을 청구한다(법 제62조제1항). 공시지가가 아니다. 남의 땅을 강제로 사 오는 제도이므로 시장에서 매겨지는 값을 주어야 한다. 공시지가는 대체로 시가보다 낮아, 그 기준으로 하면 실소유자에게서 재산을 빼앗는 꼴이 된다.