공공임대주택의 관리와 분양전환 — 빌려주던 집을 파는 절차

공공임대주택의 관리에도 공동주택관리법이 준용되어 관리방법·관리비·회계 같은 뼈대가 공유되고, 다만 소유자가 공공주택사업자 하나이므로 입주자대표회의 대신 임차인대표회의가 놓인다. 공공주택사업자는 임대의무기간 동안 임대해야 하며 그 기간이 지나기 전에는 매각할 수 없는 것이 원칙이고, 정해진 사유가 있으면 예외적으로 매각이 허용된다. 분양전환은 임대의무기간이 지난 뒤 그 주택을 임차인에게 파는 것으로, 분양전환가격의 산정기준이 법령으로 정해져 임의로 정하지 못한다. 산정은 건설원가와 감정평가금액을 기준으로 삼는데, 임대의무기간이 긴 유형일수록 감정가의 비중이 커지는 식으로 유형마다 다르다. 우선 분양전환의 자격도 정해져 있어 일정 기간 이상 거주한 무주택 임차인이 먼저 살 수 있고, 그가 사지 않으면 다른 사람에게 분양하거나 계속 임대한다. 임차인은 임대차계약을 위반하거나 자격을 잃은 경우 등이 아니면 갱신을 거절당하지 않으며, 임대료 증액에는 5퍼센트 이내·1년 제한이 걸린다. 이 모든 규정이 겹쳐 있는 것은, 공적 자금이 들어간 집이 사적 이익으로 새어 나가지 않게 하면서도 오래 산 임차인이 결국 집을 가질 수 있게 하려는 두 목적을 함께 좇기 때문이다.

분양전환에서 늘 다투어지는 것은 가격이다. 감정가로만 매기면 임차인이 오래 살며 쌓은 몫이 사라지고, 건설원가로만 매기면 공적 자금이 특정인의 시세차익이 된다. 그래서 법령이 산정기준을 못 박아 두고 유형에 따라 두 값을 섞는다. 「누구의 몫인가」를 숫자로 나눈 자리라, 조문을 볼 때 그 저울이 어느 쪽으로 기울어 있는지를 함께 읽어야 한다.