민간건설임대주택과 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성·보관 등 관리에 필요한 사항은 「공동주택관리법」을 적용한다(제51조). 임대주택이라도 여럿이 함께 사는 공동주택이면 관리의 뼈대는 같아야 하기 때문이다. 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 정해진 규모 이상이면 주택관리업자에게 위탁하거나 자체관리해야 하며, 자체관리하려면 기술인력과 장비를 갖추고 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다. 임대사업자가 같은 시·군 지역에서 여러 단지를 관리하는 경우 공동으로 관리할 수 있고, 임차인으로부터 관리에 필요한 경비를 받을 수 있다. 임차인대표회의는 임대사업자가 20세대 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 세대 이상을 공급하는 단지에 입주하는 임차인이 구성할 수 있고, 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 정해진 단지에서는 구성하여야 한다(제52조). 임대사업자는 입주예정자의 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 구성할 수 있다는(또는 하여야 한다는) 사실을 통지해야 하고, 임대사업자가 통지하지 않으면 시장·군수·구청장이 통지할 수 있다. 임차인대표회의가 구성되면 임대사업자는 관리규약의 제정·개정 등에 관하여 협의해야 한다.
02이해하기
임차인대표회의는 입주자대표회의와 이름이 닮았지만 주인이 아니라 세든 사람의 모임이라 그 성격이 다르다. 결정하는 기구가 아니라 협의하는 기구이며, 그래서 조문도 「협의하여야 한다」로 적혀 있다. 소유자가 임대사업자 한 사람이므로 의사결정의 주체가 될 수 없되, 사는 사람의 목소리가 관리에 닿게 하는 통로를 열어 둔 것이다.
03핵심 포인트
회계서류 작성·보관 등은 공동주택관리법을 적용한다(제51조).
300세대 이상 등 정해진 규모면 위탁관리 또는 자체관리해야 한다.
자체관리는 기술인력·장비를 갖추고 인가를 받아야 한다.
임차인대표회의 — 20세대 이상 범위에서 구성할 수 있고, 150세대 이상 정해진 단지는 구성하여야 한다(제52조).
과반수 입주일부터 30일 이내에 통지해야 한다.
구성되면 관리규약 제정·개정 등에 관하여 협의해야 한다.
04기출 지문
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｢건축법 시행령｣상 건축물 용도가 아파트인 경우에는 세대수와 무관하게 소방안전관리보조자를 추가로 선임하여야 한다.
아파트는 세대수에 따라 소방안전관리보조자 선임 여부가 갈린다(시행령 별표 4). 「세대수와 무관하게」가 아니다.
건축물대장의 건축물현황도에 표시된 대지경계선 안의 지역에 소방안전관리자를 두어야 하는 특정소방대상물이 둘 이상 있는 경우, 그 관리에 관한 권원을 가진 자가 동 일인인 때에는 이를 하나의 특정소방대상물로 본다.
시행령 제25조제3항 그대로다 — 건축물현황도의 대지경계선 안 또는 인접한 2개 이상의 대지에 대상물이 둘 이상 있고 권원을 가진 자가 동일인이면 하나의 특정소방대상물로 본다(등급이 갈리면 높은 쪽으로 본다). 관리 책임이 한 사람에게 모여 있으면 관리도 하나로 묶는 것이 실효적이기 때문이다.
최초로 임차인대표회의를 구성하는 경우가 아닌 한, 동별 대표자가 될 수 있는 사람은 해당 민간임대주택단지에서 1년 이상 계속 거주하고 있는 임차인으로 한다.
6개월 이상이다(시행령 제42조제7항). 1년이 아니다. 다만 최초로 임차인대표회의를 구성하는 경우에는 이 거주기간 요건이 없다 — 아무도 6개월을 채우지 못한 시점에 그 요건을 걸면 첫 대표회의를 영영 못 만들기 때문이다. 이 선지는 단서를 제대로 붙여 두고 숫자만 바꿔 놓았다.