민간건설임대주택과 대통령령으로 정하는 민간매입임대주택의 회계서류 작성·보관 등 관리에 필요한 사항은 「공동주택관리법」을 적용한다(제51조). 임대주택이라도 여럿이 함께 사는 공동주택이면 관리의 뼈대는 같아야 하기 때문이다. 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 정해진 규모 이상이면 주택관리업자에게 위탁하거나 자체관리해야 하며, 자체관리하려면 기술인력과 장비를 갖추고 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다. 임대사업자가 같은 시·군 지역에서 여러 단지를 관리하는 경우 공동으로 관리할 수 있고, 임차인으로부터 관리에 필요한 경비를 받을 수 있다. 임차인대표회의는 임대사업자가 20세대 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 세대 이상을 공급하는 단지에 입주하는 임차인이 구성할 수 있고, 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 정해진 단지에서는 구성하여야 한다(제52조). 임대사업자는 입주예정자의 과반수가 입주한 날부터 30일 이내에 입주현황과 구성할 수 있다는(또는 하여야 한다는) 사실을 통지해야 하고, 임대사업자가 통지하지 않으면 시장·군수·구청장이 통지할 수 있다. 임차인대표회의가 구성되면 임대사업자는 관리규약의 제정·개정 등에 관하여 협의해야 한다.
02이해하기
임차인대표회의는 입주자대표회의와 이름이 닮았지만 주인이 아니라 세든 사람의 모임이라 그 성격이 다르다. 결정하는 기구가 아니라 협의하는 기구이며, 그래서 조문도 「협의하여야 한다」로 적혀 있다. 소유자가 임대사업자 한 사람이므로 의사결정의 주체가 될 수 없되, 사는 사람의 목소리가 관리에 닿게 하는 통로를 열어 둔 것이다.
03핵심 포인트
회계서류 작성·보관 등은 공동주택관리법을 적용한다(제51조).
300세대 이상 등 정해진 규모면 위탁관리 또는 자체관리해야 한다.
자체관리는 기술인력·장비를 갖추고 인가를 받아야 한다.
임차인대표회의 — 20세대 이상 범위에서 구성할 수 있고, 150세대 이상 정해진 단지는 구성하여야 한다(제52조).
과반수 입주일부터 30일 이내에 통지해야 한다.
구성되면 관리규약 제정·개정 등에 관하여 협의해야 한다.
04한눈에 보기
입주자대표회의 (분양)
소유자들의 의결기구다. 관리방법을 정하고 사업자를 선정하는 결정 주체다.
VS
임차인대표회의 (임대)
임차인들의 협의기구다. 소유자는 임대사업자 한 사람이므로 결정이 아니라 협의를 한다.
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통지를 하지 않으면 관청이 대신 하게 한 뜻
임차인대표회의는 임대사업자를 견제하는 기구인데 그 구성 통지를 임대사업자에게 맡겨 두면 통지하지 않는 것으로 손쉽게 막을 수 있다. 그래서 임대사업자가 통지하지 않으면 시장·군수·구청장이 임차인에게 직접 통지할 수 있게 했고, 구성해야 하는 단지에서 구성되지 않으면 임대사업자가 오히려 지원하도록 의무를 뒤집어 지웠다. 견제받을 사람에게 견제기구의 문을 열 열쇠를 맡긴 구조의 허점을 뒤늦게 메운 자리다.
05기출 지문
X
｢건축법 시행령｣상 건축물 용도가 아파트인 경우에는 세대수와 무관하게 소방안전관리보조자를 추가로 선임하여야 한다.
소방안전관리보조자를 더 두는 아파트는 300세대 이상인 것에 한한다(화재의 예방 및 안전관리에 관한 법률 시행령 별표 5 제1호 가목).