민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 등록한 주택을 말하며, 준주택과 일부만을 임대하는 주택도 든다(제2조). 취득 방법에 따라 민간건설임대주택(직접 지어 임대)과 민간매입임대주택(사서 임대)으로 갈리고, 임대 조건에 따라 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택으로 갈린다. 공공지원민간임대주택은 주택도시기금 출자나 공공택지 공급 등 공적 지원을 받아 10년 이상 임대할 목적으로 취득해 이 법에 따른 임대료와 임차인 자격 제한을 받으며 임대하는 것이고, 장기일반민간임대주택은 공공지원이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 것으로 도시형 생활주택이 아닌 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외된다. 주택을 임대하려는 자는 시장·군수·구청장에게 등록을 신청할 수 있고, 외국인은 정해진 체류자격에 해당할 때만 신청할 수 있다(제5조). 등록은 강제가 아니라 신청할 수 있는 것이며, 등록하면 세제 혜택을 받는 대신 임대의무기간·임대료 증액 제한·계약 해지 제한 같은 의무를 함께 진다.
02이해하기
이 법의 구조는 혜택과 의무의 맞바꿈이다. 등록은 의무가 아니지만 등록하면 세제상 이익을 얻고, 그 대가로 임대료를 마음대로 올리지 못하고 정해진 기간을 채워야 하며 임차인을 함부로 내보내지 못한다. 그래서 조문을 읽을 때 「이 규정이 임대사업자에게 지우는 것인가, 주는 것인가」를 갈라 보면 전체 그림이 잡힌다.
03핵심 포인트
민간임대주택 = 등록한 임대주택, 준주택도 든다(제2조).
취득 방법으로 민간건설 / 민간매입, 조건으로 공공지원 / 장기일반.
공공지원·장기일반 모두 10년 이상 임대할 목적이어야 한다.
아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 장기일반에서 제외된다(도시형 생활주택은 제외).
등록은 강제가 아니라 신청할 수 있는 것이다(제5조).
04기출 지문
O
공공지원민간임대주택의 임차인은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공공지원민간임대주택을 공급받아서는 아니 된다.
법 제42조제2항 — 공공지원민간임대주택의 임차인은 자격을 갖추어야 하고 거짓·부정한 방법으로 공급받아서는 아니 된다.
100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자는 임대차기간을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 변경신고를 하여야 한다.
100세대 이상은 「변경예정일 1개월 전까지」 미리 신고한다(제46조제2항). 「변경한 날부터 3개월 이내」는 제1항의 일반 규정이고, 100세대 이상에서는 사후 신고가 사전 신고로 뒤집힌다. 미리 받아야 시장·군수·구청장이 임대료 증액 폭을 보고 조정을 권고할 수 있기 때문이다(제3항) — 이미 올린 뒤에 신고받으면 권고가 뒷북이 된다.