개념 정리
구분소유권은 구조상·이용상 독립성을 갖춘 건물부분을 목적으로 하는 소유권이고, 그 목적인 부분이 전유부분이다(제2조). 여러 전유부분으로 통하는 복도·계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다(제3조) — 구조상 공용부분이며 성질상 당연히 공용이다. 반면 관리사무소나 창고처럼 독립성이 있는 부분도 규약으로 공용부분으로 정할 수 있고, 분양 전이라면 소유자가 공정증서로 그에 상응하는 것을 정할 수 있다 — 규약상 공용부분이다. 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다(제12조). 공용부분의 변경은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 정하되, 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 들지 않으면 통상의 집회결의로 족하다(제15조). 공용부분의 관리는 통상의 집회결의로 결정하고 보존행위는 각 공유자가 할 수 있으며, 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자도 집회에 참석해 의결권을 행사할 수 있다(제16조). 대지사용권은 전유부분과 분리해 처분하지 못하는 것이 원칙이다(제20조).
이해하기
이 법의 뼈대는 전유부분과 공용부분, 그리고 대지사용권이 하나로 묶여 움직인다는 것이다. 전유부분을 팔면 공용부분의 지분과 대지사용권이 따라간다. 그렇지 않으면 집은 남의 것인데 복도와 땅은 내 것인 상태가 생겨 건물이 굴러가지 않는다. 그리고 공용부분의 「변경」과 「관리」와 「보존」이 문턱을 셋으로 갈라 놓은 것은 손대는 정도가 다르기 때문이다.
핵심 포인트
- 구조상 공용부분은 성질상 당연히 공용이라 구분소유권의 목적이 될 수 없다(제3조).
- 규약상 공용부분은 규약이나 공정증서로 정한다.
- 공유지분은 전유부분의 면적 비율에 따른다(제12조).
- 변경은 3분의 2 이상, 개량이면서 비용이 과다하지 않으면 통상 결의(제15조).
- 관리는 통상 결의, 보존행위는 각자(제16조).
- 대지사용권은 전유부분과 분리 처분하지 못한다(제20조).