구분소유와 공용부분 — 한 건물을 여럿이 나누어 가지는 방식

미학습

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개념 정리

구분소유권은 구조상·이용상 독립성을 갖춘 건물부분을 목적으로 하는 소유권이고, 그 목적인 부분이 전유부분이다(제2조). 여러 전유부분으로 통하는 복도·계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다(제3조) — 구조상 공용부분이며 성질상 당연히 공용이다. 반면 관리사무소나 창고처럼 독립성이 있는 부분도 규약으로 공용부분으로 정할 수 있고, 분양 전이라면 소유자가 공정증서로 그에 상응하는 것을 정할 수 있다 — 규약상 공용부분이다. 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다(제12조). 공용부분의 변경은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 정하되, 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 들지 않으면 통상의 집회결의로 족하다(제15조). 공용부분의 관리는 통상의 집회결의로 결정하고 보존행위는 각 공유자가 할 수 있으며, 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자도 집회에 참석해 의결권을 행사할 수 있다(제16조). 대지사용권은 전유부분과 분리해 처분하지 못하는 것이 원칙이다(제20조).

이해하기

이 법의 뼈대는 전유부분과 공용부분, 그리고 대지사용권이 하나로 묶여 움직인다는 것이다. 전유부분을 팔면 공용부분의 지분과 대지사용권이 따라간다. 그렇지 않으면 집은 남의 것인데 복도와 땅은 내 것인 상태가 생겨 건물이 굴러가지 않는다. 그리고 공용부분의 「변경」과 「관리」와 「보존」이 문턱을 셋으로 갈라 놓은 것은 손대는 정도가 다르기 때문이다.

핵심 포인트

구조상 공용부분은 성질상 당연히 공용이라 구분소유권의 목적이 될 수 없다(제3조).
규약상 공용부분은 규약이나 공정증서로 정한다.
공유지분은 전유부분의 면적 비율에 따른다(제12조).
변경은 3분의 2 이상, 개량이면서 비용이 과다하지 않으면 통상 결의(제15조).
관리는 통상 결의, 보존행위는 각자(제16조).
대지사용권은 전유부분과 분리 처분하지 못한다(제20조).

한눈에 보기

구조상 공용부분

복도·계단처럼 성질상 당연히 공용이다. 규약으로도 전유부분으로 만들 수 없다.

규약상 공용부분

관리사무소·창고처럼 독립성이 있으나 규약이나 공정증서로 공용으로 정한 것이다.

공용부분에 손대는 세 단계
행위	문턱	보기
보존	각 공유자가 혼자	누수 수리, 불법점유자에 대한 청구
관리	통상의 집회결의	이용 방법의 결정, 임대
변경	3분의 2 이상	구조를 바꾸는 공사

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점유자에게 의결권을 준 자리의 한계

구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 사람은 공용부분의 관리에 관한 집회에서 의결권을 행사할 수 있다. 실제로 그 공간을 쓰는 사람의 목소리를 반영한 것이다. 다만 구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지했다면 그러하지 아니하고, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항이라면 점유자는 미리 구분소유자의 동의를 받아야 한다. 쓰는 사람의 몫과 가진 사람의 몫을 갈라 놓은 절충이다.