면적과 높이의 산정, 건폐율과 용적률 — 얼마나 넓고 높게 지을 수 있는가

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이고 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이며, 그 최대한도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 정한 기준에 따르되 건축법이 완화하거나 강화하도록 정한 경우에는 그에 따른다(제55조·제56조). 건폐율은 땅을 얼마나 덮는가를, 용적률은 얼마나 많이 쌓는가를 정하는 것이라 앞은 평면의 밀도를, 뒤는 입체의 밀도를 잡는다. 용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역 면적, 경사지붕 아래의 대피공간 면적을 연면적에서 뺀다. 대지 안의 공지는 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 조례로 정하는 거리 이상을 띄우게 한 것이다(제58조). 높이 제한은 두 갈래다 — 허가권자가 가로구역을 단위로 높이를 지정·공고할 수 있고(제60조), 일조 등의 확보를 위해 전용주거지역과 일반주거지역에서는 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 높이가 제한된다(제61조). 공동주택은 채광을 위한 창문을 두는 경우 등에 별도의 높이 제한을 받으며 일반상업지역과 중심상업지역에 짓는 것은 제외된다. 면적·높이·층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다(제84조).

건폐율과 용적률을 「두 개의 다른 규제」로 보면 왜 둘 다 필요한지가 흐릿해진다. 건폐율만 있으면 좁게 짓고 한없이 올릴 수 있고, 용적률만 있으면 넓게 깔아 땅을 다 덮을 수 있다. 평면과 입체를 함께 잡아야 비로소 햇빛과 바람과 열린 공간이 남는다. 일조 제한이 정북방향을 기준으로 삼는 것도 같은 결이다 — 북쪽 땅의 햇빛을 가리지 말라는 뜻이다.