연간 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업이나 면적 이상의 대지조성사업을 하려는 자는 국토교통부장관에게 등록해야 하며, 국가·지자체·LH·지방공사·공익법인은 등록하지 않아도 된다. 공동사업주체는 셋이다 — 토지소유자와 등록사업자는 공동 시행할 수 있고, 주택조합과 등록사업자도 할 수 있으며, 고용자가 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자와 공동으로 시행하여야 한다(제5조). 앞의 둘은 임의이고 마지막만 강제라는 점이 갈린다. 등록사업자가 거짓이나 부정한 방법으로 등록한 경우에는 반드시 등록을 말소해야 하고, 그 밖의 사유는 말소하거나 1년 이내의 영업정지를 명할 수 있다(제8조). 주택조합은 지역주택조합·직장주택조합·리모델링주택조합 셋이며, 설립하려면 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 하고 인가받은 내용을 변경하거나 해산하려는 경우에도 같다(제11조). 다만 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합은 신고로 족하다. 조합원을 모집하려면 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집해야 하며, 조합은 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 이상의 조합원으로 구성하되 그 수가 20명 이상이어야 한다.
02이해하기
주택조합 규정이 해마다 촘촘해지는 까닭은 가장 취약한 자리이기 때문이다. 조합원은 사업의 주체이면서 동시에 소비자라, 사업이 어긋나면 손실을 통째로 떠안는다. 그래서 인가·공개모집·설명의무·회계감사·가입 철회와 예치금 반환 같은 장치가 겹겹이 붙었다. 조문을 볼 때 「이 규정이 막으려는 사고가 무엇인가」를 되물으면 낯선 조항도 자리를 찾는다.
03핵심 포인트
공동사업주체 — 토지소유자·주택조합은 할 수 있고, 고용자는 하여야 한다(제5조).
거짓·부정 등록은 필요적 말소, 그 밖은 말소 또는 1년 이내 영업정지(제8조).
주택조합 설립·변경·해산은 시장·군수·구청장의 인가(제11조).
국민주택 공급을 위한 직장주택조합은 신고로 족하다.
조합원 모집은 신고 후 공개모집, 사업계획 세대수의 50퍼센트 이상이어야 한다.
04기출 지문
X
청약 철회를 서면으로 하는 경우에는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 다음 날에 그 효력이 발생한다.
서면을 발송한 「날」에 효력이 생긴다(제11조의6제3항). 「다음 날」이 아니다. 발신주의를 택한 까닭은, 도달 여부를 다투는 사이에 30일이 지나 버리면 철회권 자체가 무의미해지기 때문이다.
ㄱ~ㅁ 다섯 모두 법 제11조의2제2항의 대행 대상이다 — 조합설립을 위한 업무(제1호), 사업성 검토·사업계획서 작성(제2호), 설계자·시공자 선정 지원(제3호), 사업계획승인 신청(제4호), 계약금 등 자금의 보관(제5호), 총회 운영 지원 등 국토교통부령이 정하는 것(제6호 — 조합 임원 선거 관리 지원이 여기 든다).
단 ㄷ에는 조건이 붙는다 — 같은 조 제3항이 계약금 등 자금의 보관 업무는 반드시 신탁업자에게 대행하도록 못 박았다. 조합의 돈을 업무대행자가 쥐고 있다가 사라지는 사고가 반복됐기 때문이다.
2023년 3번은 이 목록에 「표준업무대행계약서 작성·보급」(국토교통부장관의 일)을 끼워 넣어 아닌 것을 찾게 했다.