연간 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업이나 면적 이상의 대지조성사업을 하려는 자는 국토교통부장관에게 등록해야 하며, 국가·지자체·LH·지방공사·공익법인은 등록하지 않아도 된다. 공동사업주체는 셋이다 — 토지소유자와 등록사업자는 공동 시행할 수 있고, 주택조합과 등록사업자도 할 수 있으며, 고용자가 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자와 공동으로 시행하여야 한다(제5조). 앞의 둘은 임의이고 마지막만 강제라는 점이 갈린다. 등록사업자가 거짓이나 부정한 방법으로 등록한 경우에는 반드시 등록을 말소해야 하고, 그 밖의 사유는 말소하거나 1년 이내의 영업정지를 명할 수 있다(제8조). 주택조합은 지역주택조합·직장주택조합·리모델링주택조합 셋이며, 설립하려면 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 하고 인가받은 내용을 변경하거나 해산하려는 경우에도 같다(제11조). 다만 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합은 신고로 족하다. 조합원을 모집하려면 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집해야 하며, 조합은 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 이상의 조합원으로 구성하되 그 수가 20명 이상이어야 한다.
02이해하기
주택조합 규정이 해마다 촘촘해지는 까닭은 가장 취약한 자리이기 때문이다. 조합원은 사업의 주체이면서 동시에 소비자라, 사업이 어긋나면 손실을 통째로 떠안는다. 그래서 인가·공개모집·설명의무·회계감사·가입 철회와 예치금 반환 같은 장치가 겹겹이 붙었다. 조문을 볼 때 「이 규정이 막으려는 사고가 무엇인가」를 되물으면 낯선 조항도 자리를 찾는다.
03핵심 포인트
공동사업주체 — 토지소유자·주택조합은 할 수 있고, 고용자는 하여야 한다(제5조).
거짓·부정 등록은 필요적 말소, 그 밖은 말소 또는 1년 이내 영업정지(제8조).
주택조합 설립·변경·해산은 시장·군수·구청장의 인가(제11조).
국민주택 공급을 위한 직장주택조합은 신고로 족하다.
조합원 모집은 신고 후 공개모집, 사업계획 세대수의 50퍼센트 이상이어야 한다.
04한눈에 보기
지역·직장주택조합
주택을 새로 마련하려는 사람들이 모인다. 조합원 자격에 무주택 등 요건이 붙고 사업 위험이 크다.
VS
리모델링주택조합
이미 그 공동주택에 사는 소유자들이 모인다. 기존 건물을 고치는 것이라 대지 확보 문제가 없다.
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조합 가입 철회와 예치금 반환이 생긴 자리
조합원 모집 신고 뒤 가입을 신청한 사람은 가입비 등을 예치기관에 맡기게 하고, 청약 철회 기간 안에는 이유 없이 물러날 수 있게 했다. 조합이 계약 내용을 부풀려 설명한 뒤 가입비를 받고 돌려주지 않던 관행을 끊기 위한 장치다. 조합 가입이 「투자」가 아니라 「사업의 주체가 되는 일」임에도 실제로는 분양계약처럼 팔려 왔다는 현실을 법이 뒤늦게 반영한 것이다.
05기출 지문
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청약 철회를 서면으로 하는 경우에는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 다음 날에 그 효력이 발생한다.
서면으로 한 청약 철회는 그 서면을 발송한 날에 효력이 생기고, 다음 날이 아니다(주택법 제11조의6 제3항).