개념 정리
정비사업은 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량·건설하는 사업으로 셋이다(제2조). 주거환경개선사업은 도시저소득 주민이 밀집한 곳이나 기반시설이 극히 열악한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업, 재개발사업은 기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업·공업지역을 정비하는 사업, 재건축사업은 기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업이다. 재개발과 재건축을 가르는 잣대가 기반시설이 양호한가라는 점을 놓치면 나머지 차이가 설명되지 않는다. 재개발사업은 조합이 시행하거나 조합원 과반수의 동의를 받아 시장·군수등·토지주택공사등·건설업자 등과 공동으로 시행할 수 있고, 토지등소유자가 20인 미만이면 토지등소유자가 시행할 수 있다(제25조). 조합설립인가는 재개발사업의 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 동의를 받아 정비구역 지정·고시 후 시장·군수등의 인가를 받는다(제35조). 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항으로 정관의 변경, 자금의 차입과 그 방법·이자율·상환방법, 시공자·설계자의 선정, 관리처분계획의 수립과 변경 등이 정해져 있다(제45조).
이해하기
정비사업을 관통하는 물음은 누구의 재산을 어떻게 다시 나누는가다. 그래서 조합설립부터 관리처분까지 매 단계에 동의율과 총회 의결이 걸려 있고, 그 문턱이 사업의 무게에 따라 달라진다. 재건축이 재개발보다 동의율이 높은 것도, 재개발은 공공성이 앞서고 재건축은 소유자들의 이익 사업 성격이 짙기 때문이다. 숫자를 만나면 「이 단계에서 누가 무엇을 잃는가」를 먼저 물어야 한다.
핵심 포인트
- 세 사업 — 주거환경개선·재개발·재건축(제2조).
- 재개발과 재건축을 가르는 잣대는 기반시설이 양호한가다.
- 토지등소유자가 20인 미만이면 재개발을 직접 시행할 수 있다(제25조).
- 재개발 조합설립 — 토지등소유자 4분의 3 이상 + 토지면적 2분의 1 이상(제35조).
- 총회 의결사항 — 정관 변경, 자금 차입, 시공자 선정, 관리처분계획 등(제45조).