37.다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 공시지가기준법이 '표준지'에서 출발한다면, 거래사례비교법은 '실제 거래된 사례'에서 출발할 뿐 보정치를 순서대로 곱해나가는 계산 구조 자체는 동일하다고 이해하면 된다. 정답은 ② 「286,000,000원」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 개별요인 비교치를 계산할 때 우세·열세 항목의 부호(가산/감산)를 반대로 적용하는 실수가 잦다 — 대상 토지가 우세하면 비교치가 1보다 커야 한다. 선지별로 보면 ① 234,000,000원 → X. 틀림. 제시된 수치·계산이 옳지 않다. ③ 288,750,000원 → X. 상업지역 변동률 5% 적용 오류. ④ 572,000,000원 → X. 200㎡ 전체 가격으로 계산한 오류. ⑤ 577,500,000원 → X. 틀림. 제시된 수치·계산이 옳지 않다. ② 286,000,000원 → O. 사정보정: 정상 거래 → × 1.00 시점수정: 제3종일반주거지역 → 주거지역 지가변동률 4% 상승 → × 1.04 (상업지역 5% 아닌 주거지역 4% 적용 - 용도지역 기준) 지역요인: 인근지역 → × 1.00 개별요인: 대상토지 10% 우세 → × 1.10 대상토지 ㎡당 시산가액 = 2,500,000 × 1. 암기 팁 · 거래사례는 대상 토지와 용도지역·이용상황 등이 같거나 비슷한 사례를 선택하며, 특수한 사정이 개입된 거래는 사정보정을 거쳐야 한다. · 개별요인 비교치는 항목별 격차율을 상승식(각 항목의 (1+격차율)을 순서대로 곱하는 방식)으로 산정하며, 우세·열세·동일 항목의 격차율을 정확히 적용해야 한다. · 비준가액 = 거래사례가격 × 사정보정치 × 시점수정치 × 지역요인비교치 × 개별요인비교치이며, 면적 단위가 다르면 단위면적당 가격으로 환산한 뒤 대상 토지의 면적을 곱해 최종 가액을 구한다. 함정 개별요인 비교치를 계산할 때 우세·열세 항목의 부호(가산/감산)를 반대로 적용하는 실수가 잦다 — 대상 토지가 우세하면 비교치가 1보다 커야 한다. 한 줄 예 거래사례가격이 ㎡당 100만원이고 시점수정치 1.05, 개별요인비교치 1.1을 적용하면, 대상 토지의 비준가액은 ㎡당 100만원×1.05×1.1로 산정된다.