개념 정리
이해하기
핵심 포인트
- 거래사례는 대상 토지와 용도지역·이용상황 등이 같거나 비슷한 사례를 선택하며, 특수한 사정이 개입된 거래는 사정보정을 거쳐야 한다.
- 개별요인 비교치는 항목별 격차율을 상승식(각 항목의 (1+격차율)을 순서대로 곱하는 방식)으로 산정하며, 우세·열세·동일 항목의 격차율을 정확히 적용해야 한다.
- 비준가액 = 거래사례가격 × 사정보정치 × 시점수정치 × 지역요인비교치 × 개별요인비교치이며, 면적 단위가 다르면 단위면적당 가격으로 환산한 뒤 대상 토지의 면적을 곱해 최종 가액을 구한다.
함정 포인트
다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 시산가액은? (단, 주어진 조건에 한함) ㅇ 대상토지 - 소재지: A시 B구 C동 150번지 - 용도지역: 제3종일반주거지역 - 이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 100㎡ ㅇ 기준시점: 2024.10.26. ㅇ 거래사례 - 소재지: A시 B구 C동 120번지 - 용도지역: 제3종일반주거지역 - 이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 200㎡ - 거래가격: 625,000,000원(가격구성비율은 토지 80%, 건물 20%임) - 사정 개입이 없는 정상적인 거래사례임 - 거래시점: 2024.05.01. ㅇ 지가변동률(A시 B구, 2024.05.01. ∼ 2024.10.26.) : 주거지역 4% 상승, 상업지역 5% 상승 ㅇ 지역요인: 대상토지와 거래사례 토지는 인근지역에 위치함 ㅇ 개별요인: 대상토지는 거래사례 토지에 비해 10% 우세함 ㅇ 상승식으로 계산
다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 토지의 비준가액은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 대상토지: A시 B구 C동 350번지, 150㎡(면적), 대(지목), 주상용(이용상황), 제2종일반주거지역(용도지역) ○ 기준시점: 2022.10.29. ○ 거래사례 - 소재지: A시 B구 C동 340번지 - 200㎡(면적), 대(지목), 주상용(이용상황) - 제2종일반주거지역(용도지역) - 거래가격: 800,000,000원 - 거래시점: 2022.06.01. ○ 사정보정치: 0.9 ○ 지가변동률(A시 B구, 2022.06.01. ∼ 2022.10.29.) : 주거지역 5% 상승, 상업지역 4% 상승 ○ 지역요인: 거래사례와 동일 ○ 개별요인: 거래사례에 비해 5% 열세 ○ 상승식으로 계산
다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 비준가액은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 평가대상토지: X시 Y동 210번지, 대, 110㎡, 일반상업지역 ○ 기준시점: 2020.9.1. ○ 거래사례 - 소재지: X시 Y동 250번지 - 지목 및 면적: 대, 120㎡ - 용도지역: 일반상업지역 - 거래가격: 2억 4천만원 - 거래시점: 2020.2.1. - 거래사례는 정상적인 매매임 ○ 지가변동률(2020.2.1. ∼ 9.1.): X시 상업지역 5% 상승 ○ 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함 ○ 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 3% 우세함 ○ 상승식으로 계산할 것
다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 감정평가액은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 대상토지: A시 B동 150번지, 토지 120㎡, 제3종일반주거지역 ○ 기준시점: 2018. 9. 1. ○ 거래사례의 내역 - 소재지 및 면적: A시 B동 123번지, 토지 100㎡ - 용도지역: 제3종일반주거지역 - 거래사례가격: 3억원 - 거래시점: 2018. 3. 1. - 거래사례의 사정보정 요인은 없음 ○ 지가변동률(2018. 3. 1. ~ 9. 1.): A시 주거지역 4% 상승함 ○ 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함 ○ 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 5% 열세함 ○ 상승식으로 계산할 것