36.감정평가의 대상이 되는 부동산(이하 대상부동산이라 함)과 거래사례부동산의 개별요인 항목별 비교내용이 다음과 같은 경우 상승식으로 산정한 개별요인 비교치는? (단, 주어진 조건에 한하며, 결과값은 소수점 넷째 자리에서 반올림함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 공시지가기준법이 '표준지'에서 출발한다면, 거래사례비교법은 '실제 거래된 사례'에서 출발할 뿐 보정치를 순서대로 곱해나가는 계산 구조 자체는 동일하다고 이해하면 된다. 정답은 ④ 「1.059」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 개별요인 비교치를 계산할 때 우세·열세 항목의 부호(가산/감산)를 반대로 적용하는 실수가 잦다 — 대상 토지가 우세하면 비교치가 1보다 커야 한다. 선지별로 보면 ① 1.015 → X. 틀린 보기입니다. 자세한 근거는 문항 해설 요약 참고. ② 1.029 → X. 틀린 보기입니다. 자세한 근거는 문항 해설 요약 참고. ③ 1.035 → X. 틀린 보기입니다. 자세한 근거는 문항 해설 요약 참고. ⑤ 1.060 → X. 반올림 이전의 미세한 차이로 소수점 넷째 자리 반올림 결과는 1.059이다. ④ 1.059 → O. 1.05(가로 5% 우세) × 0.97(고객유동성 3% 열세) × 1.00(형상 동일) × 1.04(행정규제 4% 우세) = 1.05 × 0.97 × 1.04 = 1.0185 × 1.04 ≈ 1.059 암기 팁 · 거래사례는 대상 토지와 용도지역·이용상황 등이 같거나 비슷한 사례를 선택하며, 특수한 사정이 개입된 거래는 사정보정을 거쳐야 한다. · 개별요인 비교치는 항목별 격차율을 상승식(각 항목의 (1+격차율)을 순서대로 곱하는 방식)으로 산정하며, 우세·열세·동일 항목의 격차율을 정확히 적용해야 한다. · 비준가액 = 거래사례가격 × 사정보정치 × 시점수정치 × 지역요인비교치 × 개별요인비교치이며, 면적 단위가 다르면 단위면적당 가격으로 환산한 뒤 대상 토지의 면적을 곱해 최종 가액을 구한다. 함정 개별요인 비교치를 계산할 때 우세·열세 항목의 부호(가산/감산)를 반대로 적용하는 실수가 잦다 — 대상 토지가 우세하면 비교치가 1보다 커야 한다. 한 줄 예 거래사례가격이 ㎡당 100만원이고 시점수정치 1.05, 개별요인비교치 1.1을 적용하면, 대상 토지의 비준가액은 ㎡당 100만원×1.05×1.1로 산정된다.