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부동산학개론 · 2018년 제29회

부동산투자론현금수지 계산 (운영수지·현금흐름)

25.부동산투자분석의 현금흐름 계산에서 (가)순영업소득과 (나)세전지분복귀액을 산정하는 데 각각 필요한 항목을 모두 고른 것은? (단, 투자금의 일부를 타인자본으로 활용하는 경우를 가정함)

ㄱ.기타소득
ㄴ.매도비용
ㄷ.취득세
ㄹ.미상환저당잔금
ㅁ.재산세
ㅂ.양도소득세

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2018년 부동산학개론 25번 해설

정답: 2번

해설 요약

NOI = 유효총소득(기타소득 포함) − 영업경비(재산세 포함)이므로 ㄱ 기타소득·ㅁ 재산세가 필요하다. 세전지분복귀액 = 매도가격 − 매도비용 − 미상환저당잔금이므로 ㄴ·ㄹ은 복귀액 산정용이지 NOI 산정 요소가 아니다. 취득세·양도소득세는 NOI·세전복귀액 산정에 해당하지 않는다. 정답은 ㄱ·ㅁ(②).

  1. ㄱ. 기타소득

    정답: O

    기타소득(주차료·자판기 수입 등)은 유효총소득에 더해져 순영업소득을 구하는 데 들어간다.

  2. ㄴ. 매도비용

    정답: O

    매도비용은 매도가격에서 빼 순매도액을 구하므로 세전지분복귀액을 구하는 데 필요하다.

  3. ㄷ. 취득세

    정답: X

    취득세는 살 때 한 번 내는 비용이라 해마다의 영업경비도, 매도 때의 복귀액 항목도 아니다.

  4. ㄹ. 미상환저당잔금

    정답: O

    순매도액에서 미상환저당잔금을 빼야 세전지분복귀액이 되므로 (나) 산정에 필요하다.

  5. ㅁ. 재산세

    정답: O

    재산세는 보유하며 해마다 내는 영업경비라 유효총소득에서 빼 순영업소득을 구한다.

  6. ㅂ. 양도소득세

    정답: X

    양도소득세는 세전지분복귀액에서 빼 세후지분복귀액을 구할 때 쓰므로 두 산정 모두에 필요 없다.

  1. ① 가: ㄷ / 나: ㄹ

    정답: X

    NOI 산정에 취득세는 포함되지 않는다.

  2. ② 가: ㄱ, ㅁ / 나: ㄴ, ㄹ

    정답: O

    NOI = 유효총소득(기타소득 포함) - 영업경비(재산세 포함). 기타소득(ㄱ)과 재산세(ㅁ)가 필요. 세전지분복귀액 = 매도가격 - 매도비용(ㄴ) - 미상환저당잔금(ㄹ). 취득세·양도세는 NOI나 세전복귀액 산정에 해당하지 않는다.

  3. ③ 가: ㄱ, ㅁ / 나: ㄴ, ㅂ

    정답: X

    세전지분복귀액 산정에 양도소득세(ㅂ)는 포함되지 않는다('세전'이기 때문).

  4. ④ 가: ㄱ, ㄷ, ㅁ / 나: ㄴ, ㅂ

    정답: X

    취득세는 NOI 산정 항목이 아니다.

  5. ⑤ 가: ㄱ, ㄷ, ㅁ / 나: ㄴ, ㄹ, ㅂ

    정답: X

    취득세와 양도소득세 모두 오류이다.

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