29.부동산투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. NPV는 금액으로, IRR은 수익률(%)로, PI는 비율로 투자의 타당성을 표현하는 세 가지 지표라는 점과, 재투자율 가정이 기법마다 다르다는 점을 함께 정리하면 서로 다른 결론이 나오는 이유도 이해된다. 정답은 ② ㄱ, ㄴ, ㄹ 왜 헷갈리냐면요. 내부수익률(IRR)을 순현가를 1로 만드는 할인율이라고 착각하기 쉽지만, 정확히는 순현가를 0으로 만드는 할인율이다. 보기별로 보면 ㄷ 재투자율로 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 시장이자율을 사용한다. → X. 재투자율: IRR법은 IRR(내부수익률) 자체를 재투자율로 가정하고, NPV법은 요구수익률(할인율)을 재투자율로 가정한다. 설명이 서로 뒤바뀌었다. ㅁ 내부수익률법에서는 내부수익률과 실현수익률을 비교하여 투자 여부를 결정한다. → X. IRR법에서는 내부수익률과 요구수익률(hurdle rate)을 비교한다. 실현수익률이 아니다. ㄱ 내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법은 할인현금흐름기법에 해당한다. → O. IRR법·NPV법·수익성지수법은 모두 현금흐름을 할인하는 DCF 기법이다. ㄴ 순현재가치가 '0'이 되는 단일 투자안의 경우 수익성지수는 '1'이 된다. → O. NPV = 0이면 현재가치(편익) = 초기 투자비용이므로 PI = PV편익/초기투자 = 1이다. ㄹ 회계적 이익률법에서는 투자안의 이익률이 목표이익률보다 높은 투자안 중에서 이익률이 가장 높은 투자안을 선택하는 것이 합리적이다. → O. 회계적 이익률법에서는 목표이익률 초과 투자안 중 이익률이 가장 높은 안을 선택한다. 암기 팁 · NPV = 현금유입의 현재가치 − 현금유출의 현재가치이며, IRR은 NPV를 정확히 0(1이 아님)으로 만드는 할인율이고, PI는 현금유입의 현가 ÷ 현금유출의 현가로 구한다. PI가 1보다 크면 NPV는 0보다 크다. · 순현재가치법·수익성지수법은 재투자율로 요구수익률(시장수익률)을 사용하지만, 내부수익률법은 재투자율로 그 투자안의 내부수익률 자체를 사용한다고 가정하며, 이 때문에 순현재가치법이 더 합리적이라고 평가된다. · 순현재가치법은 가치가산원리(여러 투자안의 NPV를 단순히 더할 수 있음)가 적용되지만 내부수익률법은 적용되지 않으며, 투자규모 차이가 큰 상호배타적 투자안에서는 순현재가치법과 수익성지수법의 결론이 서로 다를 수 있다. 함정 내부수익률(IRR)을 순현가를 1로 만드는 할인율이라고 착각하기 쉽지만, 정확히는 순현가를 0으로 만드는 할인율이다. 한 줄 예 어떤 투자안의 할인율을 조금씩 높여가다가 NPV가 정확히 0이 되는 지점의 할인율을 찾았다면, 그 할인율이 바로 그 투자안의 IRR이다.