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부동산학개론 · 2018년 제29회

부동산투자론비할인법 (어림셈법·비율분석·부채감당률)

28.다음 자료를 활용하여 산정한 순소득승수, 채무불이행률, 세후현금흐름승수를 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

○ 총투자액: 15억원

○ 지분투자액: 4억원

○ 유효총소득승수: 6

○ 영업경비비율(유효총소득 기준): 40%

○ 부채서비스액: 6천만원/년

○ 영업소득세: 1천만원/년

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해설 보기

2018년 부동산학개론 28번 해설

정답: 1번

해설 요약

정답은 ①입니다. EGI = 총투자액 ÷ EGI승수 = 15억 ÷ 6 = 2.5억 NOI = EGI × (1-0.4) = 2.5억 × 0.6 = 1.5억 순소득승수 = 15억 ÷ 1.5억 = 10 채무불이행률 = (부채서비스액 + 영업경비) ÷ EGI = (0.6억+1억) ÷ 2.5억 = 64% 세후현금흐름 = 1.5억-0.6억(부채서비스)-0.1억(세금) = 0.8억 세후현금흐름승수 = 지분투자액 ÷ 세후현금흐름 = 4억 ÷ 0.8억 = 5

  1. ① 10, 64%, 5

    정답: O

    유효총소득 15억÷6=2.5억, 순영업소득 1.5억이라 순소득승수 10, (1억+0.6억)÷2.5억=64%, 4억÷(1.5억−0.6억−0.1억)=5다.

  2. ② 10, 64%, 5.5

    정답: X

    순소득승수 10·채무불이행률 64%는 맞지만, 세후현금흐름승수는 지분투자액 4억원을 세후현금흐름 0.8억원으로 나눈 5다.

  3. ③ 10, 65%, 5.5

    정답: X

    채무불이행률은 (영업경비 1억+부채서비스액 0.6억)÷유효총소득 2.5억=64%이고, 세후현금흐름승수도 5.5가 아니라 5다.

  4. ④ 11, 65%, 6

    정답: X

    순소득승수는 총투자액 15억원을 순영업소득 1.5억원(유효총소득 2.5억×60%)으로 나눈 10이지 11이 아니다.

  5. ⑤ 11, 66%, 6

    정답: X

    순소득승수는 총투자액÷순영업소득, 세후현금흐름승수는 지분투자액÷세후현금흐름으로 분자가 달라 10과 5가 나온다.

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