24.부동산투자시 (ㄱ)타인자본을 활용하지 않는 경우와 (ㄴ)타인자본을 50% 활용하는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률은? (단, 주어진 조건에 한함)

① ㄱ: 3%, ㄴ: 6%

정답: X

타인자본을 50퍼센트 활용한 6퍼센트는 맞으나 활용하지 않은 경우가 틀렸다. 순영업소득 3,000만원과 자본이득 2,000만원을 합한 5,000만원을 자기자본 10억원으로 나누면 5퍼센트이고, 3퍼센트는 자본이득을 빠뜨린 값이다.

② ㄱ: 3%, ㄴ: 8%

정답: X

두 값이 모두 틀렸다. 타인자본을 쓰지 않으면 5,000만원÷10억원=5퍼센트, 절반을 빌리면 순영업소득 3,000만원에서 이자 2,000만원을 뺀 1,000만원에 자본이득 2,000만원을 더한 3,000만원을 지분 5억원으로 나눈 6퍼센트다.

③ ㄱ: 5%, ㄴ: 6%

정답: O

ㄱ: NOI 3천만 + 자본이득(10억×2%=2천만) = 5천만. 자기자본 10억. ROE = 5%. ㄴ: 차입금 5억, 이자 5억×4%=2천만. 지분 5억. 순수익 = 3천만 - 2천만(이자) = 1천만. 자본이득 = 2천만. 합계 3천만. ROE = 3천만 ÷ 5억 = 6%.

④ ㄱ: 5%, ㄴ: 8%

정답: X

타인자본을 쓰지 않은 5퍼센트는 맞으나 빌린 경우가 틀렸다. 차입금 5억원의 이자 2,000만원을 모두 빼야 하므로 지분수익은 3,000만원이고 지분 5억원으로 나누면 6퍼센트다.

⑤ ㄱ: 7%, ㄴ: 8%

정답: X

두 값이 모두 틀렸다. 부동산가격 상승률 2퍼센트가 만드는 자본이득 2,000만원은 어느 경우에나 같고, 달라지는 것은 이자를 빼는지와 분모가 되는 자기자본의 크기다.