24.부동산투자시 (ㄱ)타인자본을 활용하지 않는 경우와 (ㄴ)타인자본을 50% 활용하는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률은? (단, 주어진 조건에 한함)

① ㄱ: 3%, ㄴ: 6%

정답: X

ㄴ 6%는 맞지만, ㄱ은 순영업소득 3천만원에 가격상승분 2천만원을 더해 10억원으로 나눈 5%이고 3%는 자본이득을 뺀 값이다.

② ㄱ: 3%, ㄴ: 8%

정답: X

ㄱ의 3%는 가격상승분 2천만원을 빠뜨린 값이고, ㄴ은 레버리지 식 5%+(5%−4%)×1=6%로도 확인되어 8%가 아니다.

③ ㄱ: 5%, ㄴ: 6%

정답: O

ㄱ은 (3천만+2천만)÷10억=5%, ㄴ은 이자 5억×4%=2천만원을 빼 (3천만−2천만+2천만)÷지분 5억=6%다.

④ ㄱ: 5%, ㄴ: 8%

정답: X

ㄱ 5%는 맞지만, ㄴ은 순영업소득에서 이자 2천만원을 빼고 자본이득을 더한 3천만원을 지분 5억원으로 나눈 6%다.

⑤ ㄱ: 7%, ㄴ: 8%

정답: X

타인자본이 없으면 총수익률 5%가 곧 자기자본수익률이고, 차입이자율 4%가 5%보다 낮아 빌리면 6%로 1%p만 오른다.