개념 정리
순현재가치(NPV)는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값, 내부수익률(IRR)은 NPV를 정확히 0으로 만드는 할인율, 수익성지수(PI)는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이며, 셋 모두 화폐의 시간가치를 반영하는 할인현금흐름법에 속한다.
이해하기
NPV는 금액으로, IRR은 수익률(%)로, PI는 비율로 투자의 타당성을 표현하는 세 가지 지표라는 점과, 재투자율 가정이 기법마다 다르다는 점을 함께 정리하면 서로 다른 결론이 나오는 이유도 이해된다.
핵심 포인트
- NPV = 현금유입의 현재가치 − 현금유출의 현재가치이며, IRR은 NPV를 정확히 0(1이 아님)으로 만드는 할인율이고, PI는 현금유입의 현가 ÷ 현금유출의 현가로 구한다. PI가 1보다 크면 NPV는 0보다 크다.
- 순현재가치법·수익성지수법은 재투자율로 요구수익률(시장수익률)을 사용하지만, 내부수익률법은 재투자율로 그 투자안의 내부수익률 자체를 사용한다고 가정하며, 이 때문에 순현재가치법이 더 합리적이라고 평가된다.
- 순현재가치법은 가치가산원리(여러 투자안의 NPV를 단순히 더할 수 있음)가 적용되지만 내부수익률법은 적용되지 않으며, 투자규모 차이가 큰 상호배타적 투자안에서는 순현재가치법과 수익성지수법의 결론이 서로 다를 수 있다.
- 회수기간법·회계적이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인법이며, 회수기간법에서는 회수기간이 가장 짧은 투자안을 선택하고(가장 장기가 아님) 회수기간 이후의 현금흐름은 고려하지 않는다는 한계가 있다.
함정 포인트
X내부수익률법에서는 현금흐름의 재투자율로 투자자의 요구수익률을 가정한다.
OIRR법에서는 현금흐름의 재투자율이 'IRR'로 가정된다.
X내부수익률은 수익성지수를 0으로, 순현재가치를 1로 만드는 할인율이다.
O내부수익률(IRR)은 '순현재가치(NPV)를 0으로' 만들고, '수익성지수(PI)를 1로' 만드는 할인율이다.
X부동산 투자분석기법 중 화폐의 시간가치를 고려한 방법에는 순현재가치법, 내부수익률법, 회계적이익률법이 있다.
O회계적이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법이다.
X내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다.
OIRR은 순현재가치(NPV)를 '0'으로 만드는 할인율이다.
X재투자율로 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 시장이자율을 사용한다.
O재투자율: IRR법은 IRR(내부수익률) 자체를 재투자율로 가정하고, NPV법은 요구수익률(할인율)을 재투자율로 가정한다.
문제 상황2017년 · 15번
할인현금흐름법 (DCF)투자타당성분석에 관한 설명으로 옳은 것은?
X내부수익률은 순현가를 '0'보다 작게 하는 할인율이다.
O정답은 ③입니다. 순현가(NPV) = 현금유입의 현재가치 - 현금유출의 현재가치. 올바른 정의이다.
X할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등이 있다.
ODCF 분석에서 사용하는 할인율은 요구수익률 또는 지분배당률이다.
X재투자율의 가정에 있어 순현재가치법보다 내부수익률법이 더 합리적이다.
O재투자율 가정: IRR법은 중간 현금흐름이 IRR로 재투자된다고 가정(비합리적), NPV법은 요구수익률(할인율)로 재투자된다고 가정(더 합리적).