22.부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?

이 문항, 한 줄로 잡으면? 먼저 큰 그림부터. 요구수익률은 '투자자가 이 정도는 받아야 참여한다'는 최저 문턱선이고, 기대수익률은 '실제로 이 투자에서 기대되는 값'이라는 서로 다른 축이라고 구분하면, 위험의 종류나 레버리지효과 같은 주변 개념도 이 두 축 위에서 정리된다. 정답은 ⑤ 「부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 단기간에 현금화할 수 있는 가능성이 높다.」이에요. 왜 헷갈리냐면요. 무위험률(시중금리) 하락이 요구수익률을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 금리 상승이 요구수익률을 상승시키는 요인이다. 선지별로 보면 ⑤ 부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 단기간에 현금화할 수 있는 가능성이 높다. → X. 부동산은 주식 등 금융상품에 비해 거래가 복잡하고 시간이 많이 소요되어 유동성(단기 현금화 가능성)이 낮다. "가능성이 높다"는 설명은 틀렸다. ① 부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 양호한 편이다. → O. 영속성(불소모성)으로 인해 부동산은 가치 보존력이 우수하다. 올바른 설명이다. ② 임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금산정 시 비용으로 인정받을 수 있다. → O. 법인 임대사업자의 감가상각비와 이자비용은 세금 산정 시 비용으로 인정된다. 올바른 설명이다. ③ 부동산투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있다. → O. 저당권(담보대출)과 전세보증금은 레버리지 활용 수단이다. 올바른 설명이다. ④ 부동산가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있다. → O. 물가상승 시 부동산가격도 함께 오르면 실질 구매력이 보전되는 인플레이션 헤지 효과가 있다. 올바른 설명이다. 암기 팁 · 요구수익률은 최소한의 요구치(위험이 클수록 커짐)이며 '최대한 획득 가능한 수익률'이 아니고, 기대수익률은 예상수입·예상지출로부터 계산되며 실제 달성된 수익률(실현수익률)과도 다르다. · 시중금리(무위험률) 상승은 요구수익률을 상승시키고(하락시키는 것이 아님), 위험을 기피하는 투자자일수록 요구수익률이 높아진다. · 경기침체로 인한 수익성 악화는 사업위험(business risk)이며, 원하는 시기·가격에 현금화하지 못하는 위험은 유동성위험이다. 함정 무위험률(시중금리) 하락이 요구수익률을 상승시킨다고 착각하기 쉽지만, 실제로는 금리 상승이 요구수익률을 상승시키는 요인이다. 한 줄 예 투자자가 위험을 고려해 연 8%는 받아야 한다고 정했다면 이것이 요구수익률이고, 실제 시장 분석 결과 그 부동산에서 연 10%의 수익이 예상된다면 이것이 기대수익률이다.